¡Eureka! Encontramos la solución para los arrendamientos en tiempos de COVID-19

¡Eureka! Encontramos la solución para los arrendamientos en tiempos de COVID-19

Fernando Rivero Medina

Estudiante de Derecho en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas


  1. Introducción

Actualmente, nuestro país viene afrontando una situación de excepción, puesto que, desde el 12 de marzo del 2020, la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró el estado de pandemia mundial a causa del COVID-19. Antes de la declaración otorgada por la OMS, muchos países de Oriente y Europa emprendieron medidas sanitarias de prevención, a fin de frenar la propagación del virus.

El 05 de marzo del 2020, se registró el primer caso de COVID-19 en el Perú. No obstante, en los días siguientes, se observó el crecimiento considerable del número de infectados a causa de dicho virus. Con fecha 15 de marzo, el Gobierno peruano decide declarar Estado de Emergencia Nacional y cuarentena obligatoria, estableciendo que las personas únicamente podían circular por las vías de uso público para la prestación y acceso a cierto servicios y bienes esenciales.

A la fecha, nos encontramos en el día ochenta y seis (86) de cuarentena, en donde podemos observar que, si bien ya existe un cronograma de reactivación de actividades, solo vienen operando las empresas de primera necesidad; las demás empresas se encuentran totalmente paralizadas. Es importante precisar que se están haciendo los esfuerzos necesarios para promover el trabajo remoto. No obstante, muchas veces, este esfuerzo resulta ineficiente. Ello se debe a dos causas: (i) A la falta de logística y expertise por parte de los usuarios, y (ii) A la inaplicabilidad de dicho mecanismo en ciertos rubros.

En lo que respecta a este trabajo, hemos identificado las distintas áreas que se han visto seriamente afectas por la pandemia, ya sea por la inaplicabilidad del trabajo remoto o por el contexto actual. Entre las áreas identificadas, se encuentran las siguientes: (i) Sector Turismo; (ii) Tiendas comerciales de venta de ropa; (iii) Discotecas, Bares y Centros de recreación; (iv) Hoteles; etcétera.

El origen de nuestra investigación nace a causa de las diferentes consultas legales, publicaciones, webinars, debates, etcétera, y versa sobre (i) ¿Cuál es la incidencia del COVID–19 en los contratos de arrendamiento? y (ii) ¿Qué mecanismo o figura jurídica se puede utilizar para disminuir las consecuencias del incumplimiento?

A continuación, haremos los mayores esfuerzos para responder dichas preguntas.

2. Primeros conceptos 

En esta parte del trabajo de investigación, se pretende acercar al lector con el contexto jurídico actual con la finalidad de que este comprenda la problemática y la propuesta de solución.

2.1. El COVID-19 y su incidencia en los contratos de arrendamiento en el Perú

No cabe duda de que la pandemia del COVID-19 viene generando muchos perjuicios. En la parte introductoria hemos mencionado cuales son, en nuestra opinión, las áreas más afectadas.

Pero ahora nos preguntamos: ¿Qué es una pandemia para el mundo jurídico?

En nuestra opinión, basada en autorizada doctrina, podemos mencionar que una pandemia, hasta antes de su declaración oficial, es un hecho extraordinario, imprevisible y de fuerza mayor; el cual acarrea una serie de incidencias en todas las disciplinas. En lo que corresponde al mundo jurídico, esta afectación ha girado en torno a los contratos, específicamente a los contratos de arrendamiento, ya que, a causa de la pandemia, el Estado, en cumplimiento de su deber de protección, ha venido tomando políticas regulatorias; tales como “la inmovilización social obligatoria” y la restricción de prestación de servicios.

La cuarentena ha generado que diversas empresas, sobre todo de los rubros mencionados al inicio, no puedan brindar sus servicios y, por ende, no generen ganancias. En ese sentido, en todo este tiempo de inmovilización, los empresarios solo han tenido egresos más no ingresos, lo cual ha conllevado a que diversas cadenas de producción y de pagos se vean afectadas. Dentro de esas cadenas afectadas, se encuentra la del pago de los arrendamientos.

El sector empresarial afectado ha adoptado medidas para atenuar el impacto; por ejemplo, solicitar a su arrendador la renegociación del contrato de arrendamiento o la suspensión temporal del pago. Pero también existen aquellos arrendatarios que, debido a su falta de liquidez, deciden incumplir con su obligación de pago. Entonces, nos preguntamos ¿Qué solución podemos ofrecerles, tanto a los arrendadores como a los arrendatarios?

En nuestro país, el Código Civil otorga a las diferentes partes mecanismos para hacer frente a este tipo de situaciones, las cuales afectan las prestaciones en los contratos de arrendamiento. Reconocidos abogados peruanos han mencionado sus diferentes inclinaciones sobre cuál es el mecanismo más idóneo de aplicar. Entre ellos, destacamos los siguientes: (i) Solicitar en vía judicial la reducción o resolución del contrato por excesiva onerosidad de la prestación, y (ii) La renegociación del contrato de arrendamiento.

Nosotros, personalmente, nos inclinamos por la figura de la renegociación del contrato de arrendamiento. Sin embargo, sentimos que la figura no está completa, puesto que tiene distintas contingencias, por ejemplo: ¿Cómo hacemos para no afectar a ninguna de las partes?, ¿Qué hacemos si el arrendador no quiere renegociar? ¿Existe algún mecanismo que podemos utilizar para facilitar la renegociación del contrato? En lo que sigue del trabajo, intentaremos responder dichas interrogantes.

2.2. El pagaré como Título Valor que otorga un derecho cambiario 

Conforme a las contingencias mencionadas, nosotros postulamos que el pagaré es aquel mecanismo que puede ayudar a facilitar la renegociación entre el arrendador y su arrendatario en tiempos de COVID-19.

El pagaré es un título valor a la orden, el cual se encuentra regulado en la Ley de Títulos Valores (LTV), desde el artículo 158° en adelante. Al respecto, Ramírez Zegarra (2004) dice que: “El pagaré constituye una promesa de pago», entre dos personas, en donde se especifica al obligado y al beneficiario, la cantidad de dinero determinada o determinable, la fecha de pago o vencimiento, el lugar y la forma.

En relación con los contratos de arrendamiento, el pagaré es el mecanismo idóneo, debido a que contiene tres requisitos, que, en nuestra opinión, le otorgan seguridad futura de cobro y un derecho cambiario indiscutible al beneficiario del mismo (en nuestro caso al arrendador).

Primero, es indispensable mencionar que el pagaré tiene requisitos esenciales para su emisión, los cuales se encuentran en el artículo 158° de la LTV. Dichos requisitos, en nuestra opinión, no son otra cosa que la materialización de los tres principios fundamentales de los títulos valores: “Literalidad, incorporación y legitimación” (Murguía, 2016), los cuales le otorgan seguridad jurídica y seguridad de cumplimiento al derecho incorporado en el título valor.

Asimismo, el artículo 159° de la LTV menciona lo que la doctrina llama “pagaré causado”, en donde se establece “la causa» que dio origen a su emisión. En nuestra opinión, y con relación al problema de pago de los arrendamientos, el pagaré causado le otorga especificidad, determinación y reconocimiento al origen de la obligación que en su momento no se cumplió y por la cual nace el pagaré. En ese sentido, el cobro es aún más sencillo y más fácil de probar en caso de un proceso judicial.

Finalmente, el pagaré le otorga al tenedor o beneficiario final del título valor el ejercicio de acciones cambiarias, reguladas en el artículo 18° de la LTV y el Código Procesal Civil. Hecho que, además de lo mencionado, asegura el cobro del derecho cambiario, mediante la tutela jurisdiccional en vía de ejecución.

3. El pagaré como instrumento para la renegociación de los contratos de arrendamiento en tiempos de COVID-19

La pandemia ha generado el incumplimiento de pago de los contratos de arrendamiento. Gracias a los medios de comunicación, nos hemos enterado de la preocupación tanto de arrendadores como arrendatarios sobre: ¿Qué hacer en relación con el pago de los arrendamientos? ¿Qué hacer frente al incumplimiento de pago? ¿Qué mecanismos legales pueden ser utilizados?

Autorizados abogados de nuestro país han dado diferentes soluciones legales. De todas ellas, como mencionamos, nosotros nos incorporamos y apoyamos la renegociación de los contratos de arrendamiento, a fin de suspender el pago por un tiempo (no condonar) o reducir el precio del arrendamiento sustancialmente. Sin embargo, surgen dos preguntas que nos hacemos: ¿Qué hacer con los arrendadores que no quieren renegociar? y ¿Qué hacer con los arrendadores que quieren renegociar, pero no quieren condonar ninguna renta?

En nuestra opinión, la renegociación de los contratos de arrendamiento es la vía idónea, pero, para agilizar la renegociación y superar los cuestionamientos que se realizan los arrendadores, nosotros proponemos el pagaré como un mecanismo para facilitar la renegociación de los contratos de arrendamiento. En este sentido, el arrendatario le otorgará un derecho cambiario al arrendador, a fin de que, en el supuesto de suspender el pago de ciertas rentas, el arrendador no pierda su derecho de cobro, ya que mediante el pagaré el arrendatario se obligará a pagar las rentas suspendidas en un futuro establecido en el pagaré.

En el caso de reducción sustancial del precio del arrendamiento, se podrá negociar un pagaré por un monto y plazo determinado por las partes; el plazo fijado deberá ser cuando la economía se haya reactivado o se encuentre en su estado normal. La finalidad de otorgar este derecho es reducir la pérdida sufrida por arrendador.

Aunado a ello, consideramos que la entrega de un pagaré al arrendador, a fin de renegociar su contrato de arrendamiento, le otorga un derecho cambiario, de fácil circulación y causado. Además, es seguro, ya que consideramos que el pagaré reúne los principios fundamentales de los títulos valores que son: (i) Literalidad, (ii) Incorporación, (iii) Legitimación, y (iv) Seguridad y facilidad de cobro, mediante las acciones cambiarás reguladas en la LTV.

Finalmente, es importante mencionar que el contexto de la renegociación, mediante el pagaré, es pensado para arrendamientos de centros comerciales, centros empresariales, etcétera; aquellos en los cuales la contraprestación es elevada.

Asimismo, en el caso de los arrendadores alimentarios que viven de dichas rentas, consideramos importante y necesario algún tipo de subsidio o préstamo por parte del Estado, ya que, en caso se suspenda por un tiempo el pago de las rentas, los arrendadores no se verán afectados sustancialmente.

4. Conclusión

El presente artículo, se ha intentado acercar al lector a una propuesta nueva, la cual tiene como finalidad que la renegociación de los contratos de arrendamiento por incidencia del COVID-19 discurra de manera más rápida, eficiente y segura. Para ello, se ha propuesto al pagaré como un medio seguro de otorgamiento de derechos, y así hacer más llamativa la renegociación de los contratos de arrendamiento. En este sentido, lo que se pretende es que la parte afectada en la renegociación no sienta tan fuerte el impacto de la renegociación y de la pandemia.


Bibliografía

Murguía, H. (2016). Breve referencia a la especial naturaleza de la obligación incorporada en el Pagaré. Revista Jurídica del Departamento de Derecho, (26), 33-58. Recuperado de https://biolex.unison.mx/index.php/biolex_unison_mx/article/view/49/41 [Consulta: 23 de abril del 2020]

Saavedra, R. (2019). Tratado de derecho mercantil, Títulos Valores. 2ª ed. Lima: Instituto Peruano de Derecho Mercantil.