Verónica Mera

Asistente legal del Área Inmobiliaria en el Estudio Olaechea

1. Introducción

En el campo del derecho inmobiliario peruano, se habla a menudo acerca del derecho de posesión, no solo porque es una institución jurídica esencial en el sistema de derechos reales (definida como la práctica efectiva de los atributos de la propiedad), sino también porque forma parte de nuestra vida cotidiana y realidad.

No obstante, a pesar de que la posesión tiene una gran presencia en nuestra realidad, su alcance legal no está completamente claro. Un ejemplo de esto es la impresión equivocada que induce a muchos administrados a pensar que tener una «constancia de posesión» les permite entrar al Registro de Predios y generar efectos en el registro.

Este error no es trivial. En la práctica, se traduce en la presentación de títulos que inevitablemente serán objeto de tacha registral, lo cual lleva a un desperdicio de tiempo, recursos y expectativas jurídicas erróneas.

El Tribunal Registral ha emitido un dictamen en el que reafirma una postura ya establecida: según lo establecido por el artículo 2021 del Código Civil, el derecho de posesión no es un acto que se pueda inscribir en el Registro de Predios.

Por lo tanto, es preciso examinar por qué la constancia de posesión no puede ser registrada, cuál es el razonamiento subyacente detrás de esta exclusión y por qué, a pesar de todo esto, se continúa buscando su inscripción.

2. Naturaleza jurídica de la posesión

El sistema registral peruano está concebido para hacer públicas circunstancias jurídicas, no hechos materiales. Su propósito es proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario a través de la publicidad de acciones o derechos que tengan importancia legal.

En este escenario, la exclusión de la tenencia del Registro puede derivar de que el acceso a él está regulado por el principio de tipicidad, lo que significa que solamente los actos expresamente estipulados por la ley tienen cabida para ser inscritos. En el Perú, la posesión no está incluida en el repertorio de actos que se pueden inscribir, según lo establece el artículo 2019 del Código Civil.

El sistema registral peruano está concebido para hacer públicas circunstancias jurídicas, no hechos materiales. Su propósito es proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario a través de la publicidad de acciones o derechos que tengan importancia legal.

En este escenario, la exclusión de la tenencia del Registro puede derivar de que el acceso a él está regulado por el principio de tipicidad, lo que significa que solamente los actos expresamente estipulados por la ley tienen cabida para ser inscritos. En el Perú, la posesión no está incluida en el repertorio de actos que se pueden inscribir, según lo establece el artículo 2019 del Código Civil.

3. La lógica del sistema registral: derechos vs. hechos

El sistema registral peruano está concebido para hacer públicas circunstancias jurídicas, no hechos materiales. Su objetivo es dar seguridad jurídica a la circulación inmobiliaria a través de la publicidad de actos o derechos que tengan importancia legal.

En este escenario, la exclusión de la tenencia del Registro puede derivar de que el acceso a él está regulado por el principio de tipicidad, lo que significa que solamente los actos expresamente estipulados por la ley tienen cabida para ser inscritos. En el Perú, la posesión no está incluida en el repertorio de actos que se pueden inscribir, según lo establece el artículo 2019 del Código Civil.

En ese sentido, la Resolución del Tribunal Registral No. 0214-2026-SUNARP-TR de fecha 16 de enero de 2026 establece que “No se comprende en el artículo 2019 al derecho de posesión. Por el contrario, el artículo 2021 del Código Civil establece que: “Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles”

Por otra parte, el Registro tiene como objetivo proteger la buena fe de terceros y generar confianza en él. En este sentido, se debe comprender que el registro es un sistema de publicidad que proporciona información veraz sobre circunstancias específicas de la realidad material.

4. La constancia de posesión: alcance y límites

Hoy en día, un documento que certifica una situación de hecho es la constancia de posesión. Por lo general, es emitida por jueces de paz, municipalidades u otras autoridades y juega un papel crucial en diferentes áreas. Se usa para (i) trámites administrativos; (ii) acceder a servicios básicos y/o (iii) procesos de formalización, entre otros.

Sin embargo, las constancias de posesión solo sirven para demostrar un hecho. Esto no es automáticamente un derecho real; aunque acredita la posesión, esto no significa que se genere propiedad o algún otro tipo de derecho real de manera automática

5. ¿Por qué se sigue solicitando su inscripción?

A pesar de que las normas y la doctrina son claras, la práctica de pedir el registro de constancias de posesión continúa siendo común. Existen varios motivos para esta persistencia:

5.1 Herencia normativa

En el pasado, el ordenamiento jurídico peruano contempló supuestos excepcionales en los que la posesión podía acceder al Registro, particularmente en el marco de procesos de formalización de predios rurales.

En efecto, tratándose de predios rurales, la posesión fue reconocida expresamente como un acto inscribible conforme al inciso c) del artículo 5 y al Capítulo IV del Decreto Legislativo No. 667. No obstante, este régimen fue posteriormente dejado sin efecto. En particular, el referido capítulo fue derogado por la Cuarta Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo No. 1089, norma que establece un régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales, con la entrada en vigencia de su Reglamento aprobado por Decreto Supremo No. 032-2008-VIVIENDA.

Aunque este régimen fue derogado, su lógica aún subsiste en la práctica.

5.2 Falsa sensación de seguridad jurídica

La idea de que «inscribir algo en Registros Públicos» proporciona protección frente a terceros es una creencia muy difundida en la práctica, como si fuera suficiente con agregar un documento al sistema registral para validar cualquier circunstancia. No obstante, esta percepción es incorrecta. El Registro no tiene la tarea de validar situaciones de hecho ni de establecer derechos que previamente no existan en el ámbito jurídico.

En cambio, el sistema registral se restringe a la divulgación de actos y derechos que ya tienen validez legal, otorgándoles oponibilidad ante terceros bajo ciertos principios, como la fe pública registral. En esta línea, la inscripción solo tiene efectos en relación con actos que ya han sido establecidos legalmente y que son válidos, de acuerdo con el ordenamiento.

En lo que respecta a la posesión, no se producen los efectos registrales porque, aunque está protegida jurídicamente, es una situación de hecho y no conlleva por sí misma un derecho real inscribible. Afirmar lo contrario significa desnaturalizar la función del Registro y darle un alcance mayor al que tiene.

5.3 Percepción errónea sobre la publicidad registral

Hay una idea equivocada bastante común de que cualquier documento o situación puede entrar al Registro de Predios, como si este fuera un archivo general de datos. Se supone que todo lo que tenga alguna importancia fáctica debe ser inscribible según esta lógica. Pero eso no es correcto. El sistema registral no está diseñado para publicitar hechos, sino únicamente actos y derechos que el ordenamiento jurídico reconoce como inscribibles, conforme al principio de tipicidad. Por lo tanto, no todo puede ingresar al Registro. Intentar inscribir una constancia de posesión es un malentendido del propósito de la publicidad registral.

6. Conclusión

A pesar de que la constancia de posesión juega un papel importante en el ámbito administrativo y probatorio, no tiene la capacidad de generar efectos registrales. Su inscripción no solo es inapropiada desde el ángulo jurídico, sino que también infringe la lógica del sistema de registro en Perú.

El Tribunal Registral reafirma este principio, lo cual solo valida una regla esencial: el Registro busca hacer pública la información sobre derechos, no sobre hechos.

En un contexto con una informalidad alta, es esencial promover una comprensión adecuada de estas diferencias para no tener que utilizar mecanismos que generan ilusiones y distorsionan el funcionamiento del sistema.

La auténtica seguridad jurídica no se alcanza únicamente a través de la inscripción de cualquier documento, sino por medio del reconocimiento de derechos conforme a las leyes.

Bibliografía:

1. Mejorada C., M. (2013). La Posesión en el Código Civil Peruano. Derecho & Sociedad, (40), 251–256. Recuperado a partir de https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechoysociedad/article/view/12805
2. Decreto Legislativo No. 667
3. Decreto Legislativo No. 1089
4. Resolución del Tribunal Registral No. 0214-2026-SUNARP-TR
5. Resolución del Tribunal Registral 0091-2025-SUNARP-TR (NSIR-T)
6. Ortega Mejía, C. V. (2023). El principio de fe pública registral hoy: ¿todavía existe? THĒMIS-Revista de Derecho, (83), 75–106. https://doi.org/10.18800/themis.202301.005
7. ORTIZ, J. I.(2010). El Derecho de Propiedad y la Posesión Informal.