El fraude inmobiliario tiene los días contados: La era digital llegó para quedarse.
Katherine Lisbeth Fuster Cuadros
Abogada titulada por la Universidad de San Martín de Porres, con especialidad en Derecho Civil. Cuenta con diplomados en Derecho Civil, Procesal Civil, Notarial y Registral, Gestión Pública y Ley de Contrataciones con el Estado.
Resumen:
En el presente artículo, se busca poder brindar la información necesaria respecto al Sistema de intermediación digital, el funcionamiento de éste frente al delito de fraude inmobiliario; asimismo la evolución y el compromiso con el avance tecnológico de las entidades públicas en los últimos años, desarrollando diversas plataformas para el beneficio de los ciudadanos, de tal manera que se les pueda brindar la seguridad jurídica necesaria ante la inscripción de sus bienes inmuebles en el registro.
Una de ellas, es el Sistema de Intermediación Digital, el cual a través de la intervención de notario se va a poder verificar y comprobar la identidad de las personas así como la información que puedan proporcionar es verdadera, de tal manera que se puede evitar incurrir en el delito del fraude inmobiliario para no afectar a los titulares ya registrados y no beneficiar a terceros con su mala fe.
Palabras claves: Fraude inmobiliario, SID-SUNARP.
- Introducción:
El acelerado avance tecnológico impulsado por la pandemia del COVID-19 en el 2020, ha desarrollado el compromiso y una notable evolución de nuevas plataformas digitales en diversas entidades públicas. Una de ellas es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), quienes a raíz de ello es que realiza un gran salto al avance tecnológico y con ello el objetivo de poder brindar un mejor servicio a los ciudadanos, quienes son el principal objetivo del desarrollo de estas nuevas plataformas.
Es por ello, que el compromiso de poder brindar la seguridad jurídica necesaria mediante las diversas plataformas que ofrece SUNARP, realizan la implementación de diversas plataformas y el avance de otras para poder brindar celeridad y eficiencia a todos los ciudadanos al momento de poder realizar sus trámites registrales.
De tal manera, es que se realiza la implementación de nuevos servicios registrales al Sistema de Implementación Digital – SID, plataforma a través del cual se van a poder ingresar partes notariales de manera digital. Gracias al SID, los trámites registrales se realizan de manera más eficiente y rápida, reduciendo significativamente los tiempos de espera.
Esta plataforma fue creada en el 2014, sin embargo, en los últimos cuatro años ha evolucionado favorablemente al momento de la realización de trámite registrales precisamente porque cuenta con la intervención del notario quien va a brindar la certeza necesaria de que los partes notariales que se ingresan mediante esta plataforma no incurren en ningún tipo de fraude inmobiliario, como bien sabemos estos pueden ser de dos tipos: la suplantación de identidad y la falsedad documentaría.
Al permitir la presentación digital de partes notariales, el SID no solo agiliza los trámites, sino que también contribuye a la seguridad jurídica, al asegurar que las inscripciones registrales se realicen de manera correcta y transparente. Además, esta plataforma se alinea con la tendencia global hacia la digitalización de los servicios públicos, facilitando el acceso a la información y los trámites para los ciudadanos.
- Ideas principales sobre las causas del fraude inmobiliario
2.1. El fraude inmobiliario en el Perú:
Los Registros Públicos tendrían un aparente mal uso por agrupaciones delictivas (mafias) que, primero, presentan documentación falsificada o suplantan la identidad de los titulares registrales para arrebatarles su derecho de propiedad, y luego invocan la protección de la fe pública registral una vez que dichos titulares registrales pretenden impugnar los contratos fraudulentos. (Pasco 2018, pág.70).
Efectivamente, tradicionalmente los Registros Públicos ha sido considerado como garante de la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, sin embargo, este sistema ha sido vulnerado por acciones delictivas, para el beneficio de terceras personas que actúan de mala fe.
Es por ello que, anteriormente sin la existencia de las nuevas plataformas digitales y sin la intervención del notario, no se podía identificar con exactitud los casos de fraude inmobiliario que podían existir al momento de ingresar documentos al diario para su inscripción respectiva, ya que no existía una verificación de identidades o una correcta verificación de documentos al momento de recepcionar los partes u otros documentos que podían llevar a cualquier oficina registral.
Es así como cuando el documento ya se encontraba en manos del registrador era él quien se encargaba de poder realizar las verificaciones respectivas y confirmar si es que se incurre en algún caso de fraude inmobiliario. Sin embargo, en la actualidad ese trabajo lo realiza en notario antes de poder ingresar un parte de notaría del sistema intermediación digital para su respectiva inscripción, brindando la certeza de que en los partes notariales no se incurre en ningún tipo de fraude inmobiliario.
- La Seguridad jurídica
Al mencionar la seguridad jurídica, nos referimos al rol que brinda sonar ante la protección de bienes inmuebles ante cualquier caso de fraude inmobiliario, ya que esta entidad pública tiene el compromiso de poder salvaguardar la titularidad de los bienes inscritos dentro del registro, sin beneficiar a terceros ni afectar a los mismos propietarios.
Es así como SUNARP hay implementado en el transcurso del tiempo diversas plataformas para poder contribuir con dicha seguridad jurídica que todo propietario necesita tener, servicios que con el tiempo han ido evolucionando favorablemente para los ciudadanos, servicios gratuitos con el que todo ciudadano puede tener la certeza de qué su propiedad se encuentra protegida y no se incurre en ningún delito.
Es por ello que la finalidad de los Registros Públicos es otorgar seguridad jurídica a los títulos de los bienes que se encuentran registrados, de tal manera que se facilita el tráfico de los derechos patrimoniales, es decir, para transferirlos o darlos en garantía. Sirve para controlar la existencia de determinados bienes y mostrar la situación patrimonial de las personas, respondiendo a las necesidades sociales específicas que demandan su existencia. (Vivar 1998, p. 37).
En efecto, toda información que se encuentran dentro de los Registros Públicos sirve para salvaguardar la integridad y la protección de los bienes inmuebles de tu ciudadano que tenga inscritos su propiedad, sin la necesidad de poder beneficiar a terceros a través de un traslado o cualquier otro acto mediante el cual ellos puedan pasar a ser posesionarios de este.
Es por ello, que a través de la publicidad registrar gratuita que brinda sonar podemos corroborar la información que se tiene dentro del registro respecto a una propiedad con la intención de qué es las propiedades continúen a nombre de cada titular, es por ello que existe la búsqueda de propiedad gratuita que con el DNI del usuario se puede comprobar la información de inscripción dentro del registro.
En esta línea de ideas, el profesor Gunter Gonzales Barrón, en su libro “La constitución rechaza al derecho real “extremista” – crítica al fetichismo registral” indica que: “Así se dice que la preferencia del adquirente (“seguridad dinámica”) se debe a que este es un inversionista, un productor, un creador de riqueza, un hombre activo que hace y construye para beneficio de la economía; por el contrario, el despojo que se comete contra el propietario actual (“seguridad estática”), está justificado porque se trata de un sujeto improductivo, rentista, que no mueve la economía, que está cruzado de brazos, que no da utilidad social a la riqueza, etc” (2013, p.10)
La seguridad jurídica, como hemos mencionado, sirve para abordar la protección de los bienes y muebles de todos los ciudadanos, si bien es cierto con el transcurrir del tiempo hay nuevas actualizaciones en la normativas, leyes el cual permite que los requisitos para poder inscribir un inmueble pueden variar constantemente sin embargo, la seguridad estática va a permitir que toda información que se encuentra establecida dentro del registro no va a ser modificada por más que haya nuevas actualizaciones en las normativas jurídica.
Caso contrario sucede con la seguridad dinámica que es aquella que conforme va a transcurriendo el tiempo y la normativa se va modificando, también se debe de modificar los requisitos o normativas que se encuentran dentro del registro para el beneficio de los ciudadanos y para las inscripciones respectivas que ellos desean realizar.
Asimismo, la función de la seguridad jurídica es lograr la tranquilidad y el bienestar en la vida de los hombres, con la finalidad de vivir en armonía y certeza sin causar daños a terceros sobre el derecho de sus bienes, siendo de esta manera la seguridad parte de un derecho propio el cual debe de ser cierto, previsible e inviolable. (Cervantes 2020, p. 171).
De lo anteriormente mencionado, podemos concluir que el objetivo de la seguridad jurídica es proporcionar tranquilidad a los usuarios asegurando que la titularidad de sus inmuebles esté protegida por nuestra entidad, sin causarle perjuicio alguno.
De tal manera, SUNARP, comprometido con este fin, implementan diversas plataformas, especialmente la ampliación de actos registrales en el SID, con el propósito explícito de prevenir los diferentes tipos de fraude inmobiliario, es por ello que, se realizan actos previos a la presentación de un parte notarial para garantizar la seguridad jurídica a los usuarios respecto a sus inmuebles.
Estos tipos de seguridades ayudan ciudadano a que pueda tener la certeza de qué su propiedad una vez inscrita por más que camina normativa no va a poder ser modificada su inscripción y también ayuda y facilita a los usuarios de qué conforme van transcurriendo el tiempo y las normativas van cambiando ellos puedan realizar las inscripciones respectivas dentro del registro para el beneficio de ellos mismos.
- Evolución tecnológica en Registros Públicos
El compromiso con la transformación digital y la evolución tecnológica ha sido notable en transcurso de estos últimos años en las entidades públicas, sobre todo con la superintendencia nacional de registros públicos, quienes han tenido una evolución favorable en tus plataformas digitales, comenzando desde pasar un tomo a asientos electrónicos siendo esto uno de los primeros avances tecnológicos en dicha entidad.
En consecuencia, podemos citar al profesor Oscar Huerta, que en sus artículos “La era digital en la inscripción y publicidad registrales”, ha señalado que “El uso de la tecnología ha permitido a los Registros Públicos su modernización, toda vez que el paso de los tomos a los asientos electrónicos ha significado un gran avance en el sistema registral peruano, facilitando la calificación registral y mejora en la prestación de los servicios de inscripción y publicidad registral. Los documentos digitales permiten tener certeza acerca de la autenticidad de la documentación presentada lo cual facilita la calificación registral para la inscripción de títulos” (2019, p. 27)
En concordancia con el autor, la evolución constante ha podido ser notable en la transformación digital de acuerdo con las diversas plataformas que se han podido implementar en registros públicos para el beneficio de todos los ciudadanos como también de sus servidores públicos.
Esta evolución constante ha permitido que todos puedan ser beneficiados con las nuevas implementaciones tal es el caso y el compromiso de qué esto ha continuado avanzando que de cierta manera podemos realizar los trámites tanto de manera física como también virtual sin necesidad de poder recurrir a una oficina registral para poder realizar el proceso como anteriormente se solía realizar.
De tal manera, que la transformación digital, ha contribuido en la transparencia a la información pública, de tal manera que se puede tener un acceso amplio y fácil a toda la información que se encuentra dentro del registro, permitiendo la automatización de procesos y servicios registrales sin necesidad de asistir a una oficina registral y realizar el procedimiento tradicional.
Debido a que por ejemplo: en el Sistema de Intermediación Digital-SID, se puede detectar con la previa verificación del notario si se incurre en algún delito de fraude inmobiliario, ya sea falsificación de identidad, pasando por una toma de huella biométrica para comprobar su identidad o la verificación ante una falsedad documentaria, ya que través de estas plataforma se puede comprobar si el documento el cual el usuario le brinda al notario es verdadero o incurre en falsedad.
En definitiva, la evolución constante de las tecnologías digitales está transformando radicalmente la forma en que interactuamos con los registros públicos, ofreciendo servicios más eficientes, transparentes y seguros.
- Plataformas digitales de inscripción y publicidad
Dentro de la plataformas digitales de inscripción tenemos el sistema intermediación digital, el cual permite que se puedan inscribir partes notariales a través de esta plataforma brindando a los usuarios una mejor facilidad al momento de presentar dichos documentos así como la celeridad dentro del plazo respectivo frente a los documentos presentados por dicha plataforma, esta plataforma ha venido evolucionando constantemente frente a todos los actos registrales para los cuatro registros siendo la facilidad para muchos usuarios el hecho de poder realizar la inscripción de sus documentos de manera rápida y segura, ya que esta plataforma va a tener la intervención del notario que se va a encargar de la verificación y la autenticidad de los documentos y de las partes para no incurrir en algún delito de fraude inmobiliario.
Por lo tanto, la implementación del SID ha logrado optimizar el tiempo de calificación de los actos registrales en los registros de Propiedad Inmueble, Personas Jurídicas, Personas Naturales y Registro Vehicular, fortaleciendo el estado de derecho y a garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.
Asimismo contamos con los servicios de publicidad registral como son: búsqueda registral, al alta registral, conoce aquí SUNARP, en servicio de sistema de publicidad registral en línea, y movilización de inmuebles, entre otros servicios de pago que se pueda realizar de manera directa en cualquier oficina registral o servicios como le haya mencionado que son de manera gratuita que se pueda realizar a través de cualquier celular móvil que se encuentre al alcance de cada ciudadano, permitiendo que estos servicios brindan la seguridad jurídica necesaria para que cada ciudadano tenga la certeza de qué no se esté incurriendo en ningún delito dentro de sus inmuebles y que tengan de conocimiento cada información que se encuentra dentro del registro.
Y es que mencionar sobre la publicidad registral, es necesario hacer referencia que, la publicidad registral porta en su seno una contradicción, ya que no se limitaba a ser una información inocua, derivándose efectos sustantivos, como el sacrificio de determinadas titularidades reales de sujetos que, pudiendo inscribir sus títulos de propiedad, no lo hicieron, en favor de otros que, fuese o no en buena fe, si acudieron al registro y lo hicieron (Rubio 1994, p.174).
Por lo tanto, podemos ver el avance tecnológico frente a estas dificultades que existían anteriormente frente a las soluciones brindadas a favor de los ciudadanos, con el objetivo de poder brindarles un mejor servicio y las facilidades necesarias para ellos mismos.
Finalmente, estos servicios han facilitado la realización de investigaciones previas a la compraventa de inmuebles, permitiendo a los ciudadanos tomar decisiones más informadas y seguras. En este sentido, la digitalización de los registros públicos ha contribuido a generar confianza en el sistema y a fortalecer el mercado inmobiliario.
- Conclusiones
En conclusión, la implementación del sistema de intermediación digital ha marcado un antes y un después en el ámbito de los registros públicos, transformando radicalmente la forma en que se llevan a cabo los trámites registrales. Esta plataforma digital, en constante evolución, ha demostrado ser una herramienta eficaz para garantizar la seguridad jurídica y la transparencia en las transacciones inmobiliarias.
La digitalización de los partes notariales y la verificación previa por parte del notario han contribuido significativamente a reducir el riesgo de fraudes inmobiliarios. Al contar con herramientas digitales que permiten validar la identidad de las partes y la autenticidad de los documentos, se ha logrado un mayor control y seguimiento de los procesos registrales. Sin embargo, es fundamental reconocer que la lucha contra el fraude es un desafío constante y que es necesario seguir mejorando los sistemas de seguridad y adoptando nuevas tecnologías para estar un paso adelante de los delincuentes.
Si bien el sistema de intermediación digital ha alcanzado un alto grado de madurez, aún existen oportunidades para optimizar su funcionamiento. La integración con otros sistemas informáticos, como los catastrales y los municipales, permitiría crear un ecosistema de información más completo y eficiente. Además, es necesario continuar trabajando en la simplificación de los trámites y en la mejora de la experiencia del usuario, a fin de facilitar el acceso a los servicios registrales para todos los ciudadanos.
En definitiva, la transformación digital de los registros públicos representa un avance significativo hacia un sistema más eficiente, transparente y seguro. La implementación del sistema de intermediación digital es un ejemplo claro de cómo la tecnología puede ser utilizada para mejorar la calidad de vida de las personas y fortalecer el estado de derecho.
Referencias bibliográficas:
- Alan Pasco Arauco. (2018) Fraude inmobiliario Análisis para una efectiva defensa legal de la propiedad. Gaceta Jurídica.
- Elena Vivar Morales. (1998) La Inscripción Registral de la Propiedad Inmueble en el Perú Tomo I. Pontificia Universidad Católica del Perú, Perú.
- Gunter Hernán Gonzales Barrón. (2013) La constitución rechaza al derecho registral “extremista” – Crítica al fetichismo registral. Revista Atitude, año VII, N° 13, Janeiro
Referencias hemerográficas:
- Huerta A., Oscar (2019). La era digital en la inscripción y publicidad registrales. Facultad de Derecho y Ciencia Política UNMSM, Revista Lucerna Iuris Et Investigation N° 01. Visitado el 03.09.2023. https://revistasinvestigacion.unmsm.edu.pe/index.php/Lucerna/article/vie w/18372/16527
