Christian Betancourt Kanashiro
Abogado egresado de la Universidad de Lima, Máster en Derecho de Los Negocios por la Universidad Francisco de Vitoria (España)
La mayoría de los civilistas y legisladores cuando definen lo que son los bienes inmuebles coinciden en atribuirles el carácter de “inmovilidad” de los mismos. En tal sentido, como lo afirma Guillermo Cabanellas, los bienes inmuebles se pueden definir como aquellos que “no se pueden transportar de una parte a otra sin su destrucción o deterioro”.
Nuestra legislación, en el artículo 885° del Código Civil, opta por hacer una enumeración detallada de los bienes considerados inmuebles, a decir:
1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.
3.- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4.- Las naves y embarcaciones (Incorporado por D.L. 1400).
5.- Los diques y muelles.
6.- Los pontones, plataformas y edificios flotantes (Derogado).
7.- Las concesiones para explotar servicios públicos.
8.- Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9.- Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio (Derogado).
10.- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11.- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
En ese orden de ideas, podemos decir que un bien inmueble futuro es aquel cuya especie se encuentra listada en el artículo 885° del Código Civil pero que a la fecha no tiene existencia; sin embargo, tiene la posibilidad de existir en un futuro.
En el Perú, la venta de bienes inmuebles futuros principalmente se da en forma de departamentos, estacionamientos y depósitos que forman parte de proyectos inmobiliarios, mayoritariamente edificios de vivienda. Sin embargo, los inmuebles futuros también se comercializan en forma de casas, lotes, oficinas, locales comerciales, etc.
¿Los lotes (terrenos) vendidos por empresas urbanizadoras sin contar aún con habilitación urbana aprobada por la municipalidad ni con la independización registral, pueden ser considerados bienes inmuebles futuros?
La respuesta parece ser afirmativa; sin embargo, hemos comprobado, que la gran mayoría de empresas urbanizadoras del país los venden bajo el marco jurídico contractual de “compraventas garantizadas”, tal vez en la creencia de que se trata de un inmueble que ya tiene una existencia tangible al momento de la venta. En este tipo de ventas lo que existe es un gran terreno sobre el cual se realizará una habilitación urbana y lotización, obligándose finalmente la empresa urbanizadora a entregarle al comprador un lote con existencia legal, debidamente independizado registralmente dentro de una habilitación urbana aprobada por la autoridad municipal. Se debe considerar que, respecto a ese lote, la empresa urbanizadora realizó obras de demarcación con hitos, instalación de las redes de agua, desagüe y eléctricas; asimismo, implementó alumbrado público, pavimentación de pistas y veredas para acceder al mismo. Si consideramos la definición de bienes futuros que plantea Fernando López de Zavalía: “cosas futuras son las que los contratantes prevén, con un cierto grado de incertidumbre incorporado al contrato, que existirán físicamente, o cambiarán físicamente de modo de existir, en el futuro”; bajo esta consideración, podríamos incluir también a los lotes, ya que estos sufrirán un cambio físico de modo de existir, en el futuro. Otro fundamento para considerar a los lotes no habilitados urbanamente como bienes inmuebles futuros es el reconocimiento expreso como tal que le da la Ley 29571 (Código de Protección y Defensa del Consumidor) en su artículo 78° numeral 2 que establece cuál es la información que las empresas urbanizadoras deben proporcionar al comprador en la venta de lotes futuros, a la firma de los contratos de compraventa:
“I. Cuando se trate de bienes futuros:
a) Lotes:
– Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de habilitación urbana.
– Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote.
– Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas.
– Características de la habilitación urbana”.
En el presente artículo vamos a abordar situaciones jurídicas generadas a partir de la compraventa de bienes inmuebles futuros, específicamente aquellos referidos a departamentos, estacionamientos y depósitos que forman parte de proyectos inmobiliarios de vivienda y que son comercializados desde antes de su construcción; es decir, nos enfocaremos en la venta de inmuebles “en planos” como comúnmente se le conoce.
De acuerdo con el artículo 1534° del Código Civil: “En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
Conforme al artículo antes mencionado y considerando la naturaleza jurídica del contrato, para que una compraventa de bien inmueble futuro surta efectos, el bien materia del contrato debe llegar a tener existencia.
La condición referida a la existencia del bien inmueble futuro, en la práctica, genera un problema de interpretación entre los especialistas ya que muchos sectores (abogados independientes, empresas inmobiliarias, bancos y funcionarios públicos) tienen distintas interpretaciones sobre en qué momento el bien inmueble futuro llega a existir.
La existencia del bien inmueble futuro: ¿En qué momento se produce?
Para abordar este punto, consideramos importante citar la definición de “existencia” que da el Diccionario de la Real Academia Española:
“Del lat. tardío exsistentia.
- f. Acto de existir.
- f. Vida del hombre.
- f. Fil. Por oposición a esencia, realidad concreta de un ente cualquiera. En el léxico del existencialismo, por antonom., existencia humana.
- f. pl. Mercancías destinadas a la venta, guardadas en un almacén o tienda”.
Asimismo, el Diccionario de la Real Academia Española define la palabra “existir” de la siguiente manera:
“Del lat. exsistĕre.
- intr. Dicho de una cosa: Ser real y verdadera.
- intr. Tener vida.
- intr. Haber, estar, hallarse. En la Academia existe un autógrafo de Cervantes”.
Aplicando estos conceptos podríamos afirmar –por ejemplo- que un departamento vendido en planos tendrá existencia cuando termine de ser construido, es decir cuando sea real y tangible (características inherentes a este tipo de bienes materiales o corporales cuando están terminados).
Sin embargo, con el auge de la venta de bienes inmuebles futuros para vivienda, los que incluyen principalmente departamentos, estacionamientos y depósitos que forman parte de edificios (“venta en planos”), en la práctica existen varias posiciones respecto a cuándo un bien inmueble futuro llega a tener existencia. Dentro del ámbito profesional, podemos identificar que existen principalmente 4 posiciones al respecto:
a) El inmueble existe cuando se terminó de construir y tiene existencia física.
Existe un grupo que sostiene que la existencia del inmueble futuro se da cuando, éste ya se terminó de construir; es decir, cuando se materializa físicamente. Esta posición parece recoger la noción coloquial de “existencia” que define el Diccionario de la Real Academia Española. Sin embargo, como veremos más adelante, en la práctica encuentra algunos inconvenientes.
b) El inmueble existe cuando se expide el certificado de conformidad de obra emitido por la municipalidad correspondiente.
Este sector sostiene que para que un inmueble futuro exista, además de haberse culminado su construcción debe contar con el certificado municipal de conformidad de obra. Esta posición es más reglamentista y objetiva que la anterior, ya que el visto bueno (aprobación) de la autoridad municipal garantiza que el inmueble existe tal como inicialmente se concibió y aprobó. Esta posición evitaría las subjetividades y controversias que podrían surgir de aplicarse la primera posición, respecto a si el inmueble se terminó de construir satisfactoriamente tal como se prometió.
Este criterio es recogido por el artículo 54° de la Norma G.030 del Reglamento Nacional de Edificaciones, que establece que, la responsabilidad de los constructores respecto a daños en la edificación subsiste hasta los 5 años; estableciendo que este plazo será computado desde “la fecha de recepción o finalización de obra por la Municipalidad respectiva”. Es decir, esta norma considera la existencia del inmueble desde la fecha del certificado de finalización/conformidad de obra.
c) El inmueble existe cuando se encuentra independizado registralmente.
Finalmente, esta posición -la más formalista de todas- sustenta su criterio en que es la partida registral producto de la independización la que da existencia al inmueble futuro.
Este criterio es acogido por gran cantidad de abogados especialistas en temas inmobiliarios y por la mayoría de los bancos del sistema financiero peruano.
Consideramos que esta posición adoptada por bancos y abogados inmobiliarios responde más a una conveniencia práctica que a criterios técnicos. Esto se debe a que las entidades financieras en el Perú para financiar la compra de inmuebles generalmente requieren que se otorgue una garantía hipotecaria sobre el bien en cuestión. En tal sentido, se exige que el inmueble tenga su propia partida independiente para poder inscribir dicha garantía real. Por tal motivo, mientras un inmueble no esté independizado, por más que esté terminado, los bancos lo consideran un bien futuro, exigiendo que el contrato de compraventa así lo indique. Recién cuando un bien está independizado y tiene su propia partida registral le dan un tratamiento de bien terminado.
d) Posición de la Resolución N°433-2016-SUNARP-TR-L
Para zanjar esta controversia, podemos analizar y considerar el contenido de la Resolución N°433-2016-SUNARP-TR-L emitida por el Tribunal Registral el 1 de marzo del 2016, la cual en su numeral 4 del Análisis concluye lo siguiente: “Los contratos de compraventa de las futuras secciones de propiedad exclusiva surten todos sus efectos a la fecha de existencia de la edificación, verificada legalmente con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación, es decir, que la condición suspensiva indicada en el artículo 1534° del Código Civil se cumpliría al momento de la existencia de la edificación”.
Según la citada resolución emitida por la máxima autoridad en materia registral del país, la condición suspensiva se cumple con la existencia de la edificación. Es decir, un inmueble futuro llega a tener existencia cuando termina de ser construido. Sin embargo, se establece que dicha existencia se verifica legalmente “con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación”.
Así, el Tribunal Registral nos dice que para verificar frente terceros la existencia de la edificación se deben presentar ciertos documentos -entre ellos- la conformidad municipal de obra, lo cual asegura que la conclusión de la construcción del inmueble cuente con la aprobación de la autoridad competente de que el inmueble fue edificado tal como se concibió y autorizó originalmente.
Nótese que las formas de verificación legal mencionadas –por la redacción utilizada- son copulativas y no alternativas; en consecuencia, se deben presentar todos esos documentos de manera conjunta. Otro detalle importante es que no exige que la memoria descriptiva ni el reglamento interno deban estar inscritos registralmente, por lo que la independización registral no es -ni siquiera- una forma de verificación de la existencia del inmueble.
La resolución del tribunal registral en su numeral 5 del Análisis establece lo siguiente: “Revisada en este sentido la partida electrónica N°49070266 del Registro de Predios de Lima, se tiene que en el asiento B00002 consta inscrita la declaratoria de fábrica del edificio ubicado en el Jirón Tampumachay N°266-270-274 del Distrito de Santiago de Surco. Del contenido de este asiento podemos concluir que la fecha de terminación de la construcción fue el 21/05/2010, esto es que a partir de esta fecha se cumple la condición suspensiva de la que dependían los efectos del contrato de compraventa de las secciones de propiedad exclusiva”. De la revisión que hicimos del mencionado asiento registral notamos que la fecha en cuestión aparece consignada en la Declaratoria de Fábrica y que fue declarada por la propia inmobiliaria en dicho documento.
Finalmente, hay que resaltar que la Resolución ha establecido este criterio respecto a “los contratos de compraventa de las futuras secciones de propiedad exclusiva”, pero recordemos que los lotes (terrenos) también se pueden vender como inmuebles futuros sin haberse finalizado la habilitación urbana ni estar independizados registralmente y pueden ser sujetos a un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; sin embargo, su venta podría no incluir edificación alguna por lo que la verificación legal dispuesta en la Resolución no encajaría en este supuesto.
En atención a todo lo antes expuesto podemos concluir que la existencia del bien inmueble futuro se da cuando éste se termina de construir, lo cual se debe verificar legalmente con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación, siendo la fecha oficial de conclusión de la edificación la que se consigne en la correspondiente Declaratoria de Fábrica. En conclusión, dicha fecha será la que indique el momento en que empezó a existir el inmueble.
Siguiendo el razonamiento del artículo 78.2° numeral I, literal a) del Código de Protección al Consumidor, en los casos en que una empresa urbanizadora venda lotes futuros; es decir que aún no cuenten con habilitación urbana ni independización registral, la condición suspensiva de que lleguen a tener existencia estará referida a una existencia legal que será verificada con la Resolución de Habilitación Urbana emitida por la municipalidad correspondiente, con el plano de la lotización, plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas y la partida registral del lote independizado.
Referencias
[1] CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires. Editorial Heliasta. Décimo Octava Edición. Tomo I. 1984. p. 486-487.
[2] LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando. Teoría de Los Contratos: Parte Especial. Buenos Aires. Tomo I. p. 63
[3] https://dle.rae.es/existencia
[4] https://dle.rae.es/existir
[5] Artículo 54.- Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, el Constructor y el Profesional Responsable de Obra, responderán frente al cliente, en el caso de que sean objeto de controversia o desacuerdo por daños materiales ocasionados en el producto de la edificación, dentro de los cinco años. Este plazo será contado desde la fecha de recepción o finalización de obra por la Municipalidad respectiva, y comprende los defectos o daños materiales que a continuación se indican: a) Por destrucción total o parcial, o cuando presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, por los daños materiales causados en el producto de la construcción por vicios o defectos que afecten la cimentación, las estructuras, o todo aquel elemento o subconjunto que afecte directamente a las estructuras, comprometa la resistencia mecánica, la estabilidad, y el tiempo de la vida útil de la obra. b) Por los daños materiales causados en la obra por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, ocasionados por el incumplimiento de los requisitos de calidad de los materiales. c) Por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos no estructurales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado o elaborado los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra y que forman parte del producto de la construcción.
