Gerson Barboza
Abogado con experiencia en las áreas de civil y gestión pública. Profesor de la Pontificia Universidad Católica del Perú
La producción informal del suelo constituye una de las causas de las inadecuadas condiciones de habitabilidad en el Perú. Esto es, la forma en que se adquiere suelo para fines de vivienda, mediante ocupaciones informales o invasiones (tanto en predios privados como del Estado), tiene como consecuencia que las personas carezcan de acceso a servicios básicos (luz, agua y desagüe) y equipamiento urbano como escuelas, centros médicos o espacios públicos accesibles y próximos; además de una precaria titularidad sobre sus viviendas y el suelo, sustentada en la mera posesión (ilegítima y de mala fe, pero posesión al fin y al cabo).
Esta producción informal del suelo se consolida progresiva y constantemente, a través de estrategias de respuestas (reactivas) en los tres niveles de gobierno para la atención de servicios públicos básicos derivada de la propia ocupación informal (MVCS, 2021). Es decir, dichas estrategias resultan siendo un incentivo para los ocupantes informales y los promotores inmobiliarios informales (Espinoza & Fort, 2020b) que promueven dicha ocupación, puesto que tienen la certeza de que, a mediano o largo plazo, obtendrán una formalización de la propiedad y acceso a servicios y equipamiento urbano.
En efecto, los ocupantes informales son incitados a cometer esta ocupación ilegal por parte de los traficantes de tierras y el Estado (Borasino, 2019; Calderón, 2019; Calderón et al., 2015; Shanee & Shanee, 2016; Skrabut, 2021) bajo la promesa de convertirse en legítimos propietarios de una vivienda con acceso a servicios básicos (Espinoza & Fort, 2020a; Lambert, 2021). A su vez, los promotores inmobiliarios informales son incentivados por una mayor rentabilidad derivada del incremento progresivo del valor de los predios invadidos (Calderón, 2011; Hawley et al., 2018; MVCS, 2021; Payne et al., 2009).
En esa línea, la producción informal del suelo parte de un escenario de ilegalidad hacia una progresiva formalización acorde a los valores que tutela y los derechos que protege el ordenamiento jurídico. Bajo dicha premisa, ¿qué rol juegan las prácticas legales en este contexto? Al respecto, consideramos que la consolidación de la producción informal del suelo también es promovida (por el Estado) a través de las prácticas legales vinculadas a la administración de justicia, en los litigios sobre predios ocupados informalmente. En ese sentido, sostenemos que la acción de «mejor derecho de posesión» implica una serie de prácticas legales asociadas a la producción informal del suelo que son promovidas o validadas indirectamente a través de los pronunciamientos judiciales.
Entre estas prácticas legales identificamos preliminarmente las siguientes: (i) la venta de lotes «rústicos» o «semirústicos» sin una planificación o habilitación urbana (cas. 10801-2015/Lima), (ii) la transferencia de «derechos de posesión» sobre la base de certificados o constancias de posesión (cas. 1930-2017/Lima, cas. 5052-2017/Tumbes), (iii) la constitución de asociaciones de vivienda o posesionarios o instrumentalización de las comunidades campesinas que «reconocen» o «confieren» títulos o certificados de posesión a sus miembros (cas. 3469-2018, cas. 2860-2017/Ayacucho), (iv) el uso de los protocolos y certificaciones notariales para revestir de formalidad las transferencias de posesiones (cas. 1585-2014/La Libertad) y (v) la instrumentalización de la acción penal por delito de usurpación para la obtención de una administración temporal del bien (cas. 2566-2015/Ucayali, cas. 1284-2018/Ucayali).
Sobre la base de ello, consideramos necesario evaluar las prácticas legales asociadas a la producción informal del suelo en el campo de los derechos reales y, en particular, sobre la práctica del reconocimiento y la tutela de derechos en los procesos de «mejor derecho de posesión». En ellos se consolida, a su vez, los actos descritos que implican un tratamiento y tutela como derecho a una situación de hecho (artículo 896 del Código Civil), permitiendo su constitución o transmisión aislada e independiente de un derecho real.
Si bien nuestro ordenamiento jurídico reconoce que la protección inicial de la posesión a través de la tutela posesoria extrajudicial y los interdictos posesorios, la amplitud de los conceptos «acciones posesorias»[1] y «derecho a la posesión»[2] ha servido como fundamento para la realización de las prácticas antes descritas. Sin embargo, como venimos anotando, la amplitud de dichos conceptos no nos debe llevar a un reconocimiento de un «derecho de posesión» aislado de todo revestimiento de un derecho real o personal (arrendamiento, por ejemplo). En otras palabras, la posesión —como situación de hecho— no es ajena al ejercicio de un derecho.
Más allá de una discusión sobre la naturaleza jurídica de la posesión (¿hecho o derecho?), buscamos evidenciar cómo las prácticas asociadas al reconocimiento de un «mejor derecho de posesión» incentivan y consolidan la producción informal del suelo. Prácticas que, bajo un revestimiento legal progresivo, contribuyen directamente a las inadecuadas condiciones de habitabilidad en el país.
Bibliografía
Borasino, G. (2019). Governance and the effectiveness of housing policies in Lima (No. 198). https://www.ucl.ac.uk/bartlett/development/sites/bartlett_development/files/wp_198_guido_borasino_final.pdf
Calderón, J. (2011). Titulación de la propiedad y mercado de tierras. EURE, 111(37), 47–77. https://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612011000200003
Calderón, J. (2019). El Estado y la informalidad urbana. Perú en el siglo XXI. PLURIVERSIDAD, 3, 45–64. https://doi.org/10.31381/pluriversidad.v3i3.2234
Calderón, J., Quispe, J., Lucci, P., & Lenhardt, A. (2015). On The Path to Progress: Improving living conditions in Peru’s slum settlements.
Espinoza, Á., & Fort, R. (2020a). Mapeo y tipología de la expansión urbana en el Perú. https://www.grade.org.pe/publicaciones/mapeo-y-tipologia-de-la-expansion-urbana-en-el-peru/
Espinoza, Á., & Fort, R. (2020b). Hacia una nueva política de Vivienda en el Perú: Problemas y posibilidades. https://adiperu.pe/wp-content/uploads/Documento-Base-Hacia-una-nueva-Politica-de-Vivienda-en-el-Peru-Problemas-y-posibilidades.pdf
Hawley, Z., Miranda, J. J., & Sawyer, W. C. (2018). Land values, property rights, and home ownership: Implications for property taxation in Peru. Regional Science and Urban Economics, 69, 38–47. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2017.12.007
Lambert, R. (2021). Land Trafficking and the Fertile Spaces of Legality. International Journal of Urban and Regional Research, 45(1), 21–38. https://doi.org/10.1111/1468-2427.12975
MVCS. (2021). Política Nacional de Vivienda y Urbanismo. https://www.gob.pe/institucion/vivienda/informes-publicaciones/2027198-resumen-de-la-politica-nacional-de-vivienda-y-urbanismo
Payne, G., Durand-Lasserve, A., & Rakodi, C. (2009). The limits of land titling and home ownership. Environment and Urbanization, 21(2), 443–462. https://doi.org/10.1177/0956247809344364
Shanee, N., & Shanee, S. (2016). Land Trafficking, Migration, and Conservation in the “No-Man’s Land” of Northeastern Peru. Tropical Conservation Science, 9(4). https://doi.org/10.1177/1940082916682957
Skrabut, K. (2021). Use, Exchange, and Speculation: The Politics of Inhabitance and the Right to the City in Urban Peru. City and Society, 33(1), 118–146. https://doi.org/10.1111/ciso.12392
Referencias
[1] Código Civil
Artículo 921.- Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos. Si su posesión es de más de un año puede rechazar los interdictos que se promuevan contra él.
Artículo 979.- Cualquier copropietario puede revindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley.
[2] TUO Código Procesal Civil
Artículo 601.- La pretensión interdictal prescribe al año de iniciado el hecho que fundamenta la demanda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su derecho a la posesión en un proceso de conocimiento.
