Yelvi Adrián Huaracc
Abogada por la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa, asociada en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, especialidad y experiencia en el Derecho Civil, Inmobilario, Administrativo y Registral.
Según el artículo 1621° del Código Civil, la donación es el acto jurídico mediante el cual el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien. Este bien puede ser mueble o inmueble, pero para efectos de este artículo nos enfocaremos en la donación de bienes inmuebles.
En un contrato de donación de bien inmueble estándar, se transfiere el dominio del inmueble sin restricciones, es decir, el donatario adquiere el derecho real de propiedad con sus facultades de usar, disfrutar, disponer y reivindicar dicho bien.
La reversión de la donación es una restricción a la libre disponibilidad del bien que se puede incorporar en un contrato de donación, pues si bien el donante transfiere la propiedad del inmueble al donatario, este se revertirá al donante luego de ocurrido cierto hecho o plazo regulado en el contrato.
Dicho en otras palabras, un contrato de donación con pacto de reversión no le da libre disposición al donatario de transferir o gravar el inmueble, de ahí que el artículo 1632° del Código Civil señala que: (a) el asentimiento del donante a la enajenación del bien objeto de la donación determina la renuncia del derecho a la reversión, y (b) el asentimiento del donante a la constitución de una garantía real por el donatario importa la renuncia del derecho de reversión solo en favor de aquel acreedor.
Evidentemente, la reversión también puede pactarse en los contratos de anticipo de herencia, en donde incluso es más utilizado por la relación familiar que existe entre las partes, pues de esta manera frente a determinados eventos que pudieran ocurrir entre los familiares o con el donatario, el inmueble podrá retornar al donante.
Adicionalmente, es importante considerar que un contrato de donación con reversión importará que ocurran dos (2) transferencias de dominio: (a) la transferencia del donante al donatario como primer acto; y, (b) la transferencia del donatario al donante cuando se ejecute la reversión; por ello, podemos decir que incluso estas transferencias de dominio pueden involucrar hasta dos (2) pagos del impuesto de alcabala.
1.Características del derecho de reversión:
El derecho de reversión tiene estas características:
a) Solo se puede pactar en favor del donante: El artículo 1631° del Código Civil establece expresamente que el pacto de reversión solo puede establecerse en favor del donante, agrega que la estipulada en favor de tercero es nula, pero no producirá la nulidad de la donación.
En la doctrina, algunos juristas consideran que el Código Civil ha sido claro en indicar que la reversión no podrá pactarse a favor de terceros, por lo que si el donante falleciera ya no cabría la reversión del inmueble. Por su parte otro sector, considera que dicho derecho de reversión sí se transfiere a los herederos del donante.
Así lo ha señalado Guillermo Lobmann[1], cuando se refiriere a la posibilidad de que el derecho de reversión sea trasmitido a los herederos: “La cuestión a dilucidar es si ese derecho del donante es transmisible por herencia. Y francamente me parece que sí; discrepo con León Barandiarán. No le veo inconveniente sustancial alguno a la transmisibilidad hereditaria del derecho a la reversión, porque nada de ilícito o repudiable tiene el que pase al patrimonio de los herederos, sucesores patrimoniales del causante, lo que por reversión hubiera podido retornar al patrimonio del causante si este hubiera seguido con vida. A la postre, los herederos del causante no son terceros ajenos a él, sino sus sucesores, es decir, sus continuadores en las posiciones, situaciones o relaciones jurídicas de las que era parte el causante, sin cambio en el respectivo contenido.”
No le falta razón a dicho actor en que nada tendría de repudiable que el inmueble retorne a los herederos del donante si de todas formas esto hubiera ocurrido en caso de que el inmueble se hubiera revertido antes. No obstante, el Código Civil no ha realizado esta precisión o excepción, es un supuesto que explorar.
b)La reversión requiere de causales: Si bien los artículos 1631° y 1632° del Código Civil no establecen que deba de indicarse causales de reversión en el contrato de donación, esto se advierte con mayor claridad del artículo 108° del Reglamento de Inscripciones de Predios, que señala: “La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito a escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal (…)”
Es decir, para ejecutar la reversión se requiere que haya ocurrido el hecho o transcurrido el plazo pactado en el contrato de donación.
Ello también se sustenta con la Exposición de Motivos del Código Civil, pues cuando hace referencia al derecho de reversión indica que: “El legislador, a diferencia del codificador argentino (que establece como causa legal de reversión el fallecimiento previo del donatario) deja libertad a las partes para convenir el hecho determinante de la reversión. Esta causa, desde luego, no puede atentar contra las normas imperativas de la ley ni contra las buenas costumbres (…)”[2].
La Exposición de Motivos del Código Civil menciona que nuestro Código Civil se diferencia del Código argentino, porque este limita la reversión a ciertas causales, pero nuestro Código deja a la libre autonomía de las partes pactar en su contrato de donación cuales serán las causales de reversión, siendo la única limitación no atentar contra las normas imperativas de la ley ni contra las buenas costumbres. Lo cierto es que no solo el Código argentino ha limitado la ejecución de la reversión a ciertas causales, el Código italiano y español siguen la misma lógica, por lo que la legislación comparada tiene diferencias con nuestra legislación en cuanto al derecho de reversión.
2.Inscripción en el Registro de Predios:
El artículo 107° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regula los requisitos y la forma de inscripción del contrato de donación (así como del anticipo de herencia que también constituye una donación).
Este artículo señala que de pactarse el derecho de reversión este se inscribirá en el rubro de cargas y gravámenes.
Por su parte, el artículo 108° del mismo Reglamento, regula la inscripción del segundo momento de la reversión, esto es la ejecución de la reversión del inmueble al donante. Este artículo señala lo siguiente: “La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito a la escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal. Para la inscripción de la revocatoria se acompañará el duplicado de la carta notarial cursada al donatario, anticipado o sus herederos, con la constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento, salvo se encuentre inserta en la escritura pública”
De este artículo, es importante rescatar que la inscripción de la ejecución de la reversión, a diferencia de la revocatoria, solo requiere de escritura pública otorgada unilateralmente por el donante en donde se indique la causal aplicable. Lo que no dice el referido artículo es en que rubro se inscribe la ejecución del derecho de reversión, nos queda claro que, al tratarse de la reversión de la propiedad del inmueble a favor del donante, este se inscribirá en el rubro traslados de dominio.
Ahora bien, es importante que cuando se ingrese un contrato de donación con pacto de reversión a Registros Públicos nos percatemos que el registrador a cargo cumpla con inscribir este pacto en el rubro de cargas y gravámenes, a fin de dar correcta publicidad a este derecho. Al respecto, Registros Públicos ha señalado lo siguiente: “Para efectos registrales, la cláusula de reversión debe estar inscrita para que pueda ser oponible; por lo que, en el contrato de donación, debe encontrarse expresamente pactada por los otorgantes; siendo el principal efecto de la misma, que el bien donado, retorne a patrimonio de su transferente. En tal sentido, una vez que figure la inscripción de la reversión, el futuro adquirente, tiene pleno conocimiento que sobre el inmueble pesa una condición resolutoria, y en caso de que se materialice el acontecimiento establecido por las partes, perdería dominio sobre el bien”[3].
3.Diferencias con la revocatoria:
No es lo mismo el pacto de reversión con la revocatoria de la donación por lo siguiente:
a) Como mencionamos anteriormente la reversión puede tener cualquier causal siempre que no vaya en contra del orden público y las buenas costumbres. En el caso de la revocatoria sus causales son las que el Código Civil regula para la declaración de la indignidad para suceder y desheredación (artículos 667°, y 744° y siguientes). Al respecto, la Resolución N° 018-2017-SUNARP-TR-L del 5 de enero del 2018 señaló lo siguiente: “La diferencia sustancial que existe entre la reversión y revocación, es que la primera otorga a las partes la potestad para consignar una cláusula de reversión en la donación, la misma que puede sujetarse a un evento futuro e incierto, pero que necesariamente debe encontrarse previamente definido en el contrato, y la segunda se ejerce sin necesidad de haberse estipulado en la donación, solo con la invocación de una de las causales indignidad para suceder o de desheredación”.
b) La facultad de revocar la donación caduca a los seis (6) meses desde que sobrevino alguna de las causales indicadas en el literal precedente (artículo 1639° del Código Civil).
c) La revocatoria tiene que ser comunicada por el donante dentro de los sesenta (60) días de realizada (artículo 1640° del Código Civil).
Referencias
[1] Lobmann Luca de ‘Jena, Guillermo. Código Civil Comentado. Tomo VIII Contratos Nominados. Gaceta Jurídica 2003. Pág. 523.
[2] Exposición de Motivos Oficial del Código Civil (artículos 1621° a 1632°) Diario Oficial El Peruano, Edición 1989. Pág. 14.
[3] Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Edición 2019. Pág. 338.
