Karla Sicha Ñahuis
Asociada del Centro de Investigación de Arbitraje de Construcción (CIAC). Bachiller por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Participó en el Primer Curso de Extensión Universitaria dictado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Cuenta con especialización en Derecho Registral y actualmente está cursando PEE en Derecho Corporativo en la Universidad ESAN. Laboró en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Registro de Personas Naturales y Registro de Predios). Asimismo, participó en el equipo de negociación de Convenios de Cooperación Interinstitucional en dicha institución.
Introducción
Previo al análisis de la declaratoria de fábrica debemos tener en cuenta el concepto de habilitación urbana ya que sin éste sería imposible referirnos a una fábrica.
Según el artículo 3 de la Ley N.º 29090, Ley de regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones, se entiende como habilitación urbana: “El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones (…)”.
Ahora bien, luego de realizada la habilitación urbana, damos paso a la declaratoria de fábrica que es una edificación o construcción permanente levantada sobre un terreno. Así, el artículo 57 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Construcción la define como: “Resultado de construir una obra de carácter permanente sobre un predio, que cuente como mínimo con proyecto de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar a la persona en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella” [1].
Procediminentos de inscripción de la declaratoria de fábrica
A fin de poder inscribir la declaratoria de fábrica en la partida del predio se debe seguir los requisitos contemplados en las leyes especiales con el propósito de obtener un título inscribible, el cual será pasible de calificación por parte del registrador público del Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).
Para la inscripción de la declaratoria de fábrica hay dos procedimientos comúnmente utilizados. El primero de ellos es mediante el Formulario Único de Edificación (FUE) contemplado en la Ley N.º 29090 (procedimiento ordinario). El segundo, mediante el Formulario Registral (FOR), contemplado en la Ley N.º 27157 (procedimiento en vía de regularización).
A grandes rasgos, podemos resumir la secuencia de los procedimientos antes mencionados con los siguientes gráficos:
Procedimiento ordinario (Ley N.° 29090)
Construcción regular
Procedimiento en vía regularización (Ley N.° 27157)
A continuación, describiremos cada uno de los caminos para la inscripción de la declaratoria de fábrica:
1. Declaratoria de fábrica mediante Ley N.º 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones, reglamentada por el Decreto Supremo N.º 029-2019-VIVIENDA
La Ley N.º 29090 brinda los procesos necesarios a seguir para la realización de la edificación [2]. Cabe precisar que para la aplicación de esta norma se debe tener mínimamente el proyecto de habilitación urbana aprobado.
Respecto a la edificación, existen dos fases o etapas en los cuales se recurre al municipio donde se encuentra ubicado el predio para solicitar, en un primer momento, la de licencia de edificación; y, en un segundo momento, la conformidad de obra.
Primera fase: La licencia de edificación
La licencia de edificación es la manifestación de la autoridad administrativa (municipalidad distrital, salvo que el predio se encuentre ubicado en Lima Cercado, pues aquí la competencia es de la Municipalidad Provincial de Lima) que autoriza la realización de una edificación nueva, una remodelación, una ampliación, refacción, acondicionamiento o demolición en un determinado predio.
Al respecto, Carceller la define “como el acto administrativo emitido por la municipalidad que permite que las personas ejerciten el derecho de construir del que ya eran titulares con previa comprobación de circunstancias objetiva establecidas en a norma o en el plan. La edificación constituye la culminación del proceso urbano que materializa la idea de ciudad que el plan contiene, singularmente, en la construcción de viviendas” [3].
El plazo de vigencia es de 36 meses, los cuales pueden ser prorrogados por unos 12 meses más por única vez. También la licencia puede estar sujeta a una revalidación, siempre y cuando haya vencido su plazo de vigencia y se demuestre avance de la ejecución de la obra. Por último, si es que la municipalidad no se pronuncia sobre la solicitud de licencia se recurrirá al silencio administrativo positivo.
El efecto de la aprobación de la licencia de edificación sobre el administrado es adquisición del derecho de construir sobre el predio, pero en sus términos y condiciones otorgados.
Esta ley establece modalidades de aprobación de licencia de edificación, que se detallarán a continuación:
- Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales con firma de profesionales.
- Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la Municipalidad o con revisión previa de los Revisores Urbanos.
- Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación por la Municipalidad por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos.
- Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos.
Segunda Fase: Conformidad de Obra
Es aquí donde se determina que la obra ha sido concluida conforme a los planos aprobados del momento en que se otorgó la licencia de edificación. En esta fase el administrado deberá entregar a la municipalidad la siguiente documentación que deberán ser sellados y firmados por el funcionario municipal.
- Formulario Único de Edificación (FUE), con el fin que se reconozca la edificación realizada, el cual debe estar debidamente suscrito por el propietario y los profesionales que han intervenido en él.
- Adjuntar los planos de ubicación y de arquitectura aprobados.
- Demás documentación establecida según la modalidad de licencia que se tenía.
De esta manera se obtiene la resolución de conformidad de obra y por tanto la declaratoria de fábrica. Este pronunciamiento por parte de la municipalidad se convertirá en un título inscribible en los Registros Públicos.
Por tanto para inscribir la declaratoria de fábrica bajo la Ley N.º 29090 se deberá presentar un título suficiente que estará conformado por el Formulario Único de Edificación (FUE) de conformidad de obra, declaratoria de edificación y anexos que contengan el número de expediente, número de resolución, planos de ubicación y distribución, todos estos debidamente firmados y sellados por el funcionario municipal.
Es así que en la esfera del ámbito registral, el registrador podrá calificar dicho título determinando su inscripción, observación (defectos subsanables) o que tenga que pagar un mayor derecho.
2. Declaratoria de fábrica mediante la Ley N.º 27157, Ley de regularización de edificaciones, y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N.º 008-2000-MTC, modificado por el Decreto Supremo N.º 008-2019-VIVIENDA
Se acudirá a la Ley N.º 27157 cuando la edificación realizada en el predio se encuentra en una zona acreditada como urbana o cuente con el proyecto de habilitación urbana aprobado, ya que de esa manera se podrá regularizar la edificación realizada que no cumplió con los requisitos esenciales de la Ley N.º 29090.
Esta ley de regularización tiene un límite, ya que actualmente sólo están contempladas aquellas edificaciones realizadas hasta antes del 31 de diciembre del 2016, pues en el reglamento de la norma derogada se establecía lo siguiente: “La presente sección norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización (…)” [4].
Se debe tener presente que en esta figura existe total ausencia de autorización municipal, por lo que la responsabilidad de la información consignada recae en los propietarios y los verificadores técnicos responsables [5], cada uno de ellos tendrá un rol indispensable a lo largo del procedimiento.
La documentación requerida para este procedimiento es la siguiente:
- Formulario Registral (FOR): Este formulario es aprobado por la SUNARP, el cual debería ser suscrito por el propietario y el verificador responsable. También contará con la legalización notarial, pues este formulario tendrá la calidad de declaración jurada.
- Informe Técnico de Verificación: Es emitido por el verificador responsable, que puede ser ingeniero civil o arquitecto colegiado, el cual constata las características de la edificación tales como su ubicación, verificación del cumplimiento de los parámetros urbanísticos aplicables al predio y plasmar observaciones si fuera el caso. El informe debe estar firmado y sellado por el verificador.
- Planos de localización y ubicación: El verificador encargado debe elaborar estos planos consignando lo siguiente: “(…) debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas ubicación y distribución donde se plasmarán los detalles estructurales de la edificación. Este informe debe ser presentado por el interesado (administrado) al Notario para proceder a la legalización de firmas correspondiente» [6]
- Planos de distribución por pisos: Deberán estar consignados en una escala que permita su perfecta lectura y que detalle los nombres de todos los ambientes interiores o exteriores, los cuales deberán guardar concordancia con lo expuesto en la memoria descriptiva del Formulario Registral (FOR). Solo será aplicable este requisito cuando se está en una edificación, ya que si no referimos a una demolición total, entonces se omitirá la presentación de dichos planos.
- Declaración jurada del verificador responsable: Mediante este documento señala, bajo su responsabilidad, que la edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones pertinentes.
Toda la documentación descrita en los párrafos anteriores deberá ser legalizada por un notario, ya que de esa manera serán considerados como título inscribible en la SUNARP, lo que conlleva a que el Registrador proceda con la calificación respectiva.
Beneficios que se obtiene al inscribir una declaratoria de fábrica sobre un inmueble
En el Perú el Sistema Registral es declarativo, por ende la inscripción de declaratoria de fábrica no es obligatoria, sin embargo el consignarla dentro de la partida del inmueble puede generar beneficios al propietario.
Por ejemplo: George acude a un banco a fin de solicitar un crédito. Dicho banco le pedirá una garantía, por lo que George ofrece como garantía su casa de tres pisos. Seguidamente el banco realizará el estudio de la partida de la casa y observa que solo se consignó como terreno, por lo cual el banco le deniega el crédito pues dicho “terreno” es insuficiente para garantizar el crédito.
Como se puede ver en el ejemplo, el no tener una declaratoria de fábrica inscrita puede traer ciertas desventajas frente a un banco, pues si la partida solo consigna el precio de venta del terreno, este se tomará en cuenta como el valor de dicho inmueble, a pesar a que en la realidad exista una fábrica (casa de tres pisos).
Una situación similar pasará si el propietario pretende poner en venta el inmueble, pues el comprador querrá tener certeza del valor real del bien y al no contemplar las edificaciones realizadas en la partida, el comprador tendrá ciertas dudas sobre el precio de venta. Dicha situación puede generar desincentivos en comprar inmueble sin la inscripción de la declaratoria de fábrica regularizada.
Cabe resaltar que no existe ninguna prohibición de realizar transacciones o actos de disposición si el inmueble no tiene una fábrica declarada, pero en el día a día las personas optan por darle un mayor protagonismo a lo inscrito en la SUNARP, ya que le otorga seguridad jurídica.
A manera de conclusión
El inscribir una declaratoria de fábrica es un acto meramente voluntario, que ayuda a que el inmueble aumente su valor, ya que permite que el propietario acceda a un crédito en entidades financieras y/o bancarias. Asimismo reconoce los derechos del propietario sobre la construcción realizada, pues evitará conflictos con terceros que pretendan atribuirse dicha edificación.
Referencias
[1] Decreto Supremo N.º 029-2019-VIVIENDA que aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Construcción.
[2] “La edificación es la fase más dinámica y compleja de todo el proceso urbano. Tiene una doble naturaleza: i) Derecho: el que le corresponde a cada ser humano y se plasma principalmente en el derecho a edificar anteriormente mencionado; y, ii) Deber: del Estado a garantizar, a través de un plan metodológico e integrado, la construcción, conservación y mantenimiento de las edificaciones de un determinado país o región, acorde con las necesidades, historia y cultura que cada uno presenta.” (Ortiz, I. (2017) Introducción al Derecho Urbanístico. Lima: Fondo Editorial de la PUCP, p. 123.)
[3] Ortiz, I., Op. Cit., p. 122.
[4] Reglamento de la Ley N° 27157 de Regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica del régimen de unidades inmobiliarias de Propiedad exclusiva y Propiedad común.
[5] Verificador responsable: A quien se le delega las funciones de constatar todos los requisitos técnicos relacionados con la edificación. Debe estar inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de SUNARP.
[6] Artículo 25 literal c) del Reglamento de la Ley N.º 27157 de Regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica del régimen de unidades inmobiliarias de Propiedad exclusiva y Propiedad común.