Víctor Madrid Horna
Abogado y Magíster por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú, en la Universidad del Pacífico y en la Universidad Femenina del Sagrado Corazón (UNIFE).
No cabe duda que el contrato de arrendamiento constituye uno de los contratos más importantes en nuestra sociedad y en particular, en el mercado inmobiliario, y por ello fue regulado como un contrato típico en el Código Civil, a fin de proveerle una serie de reglas a ser aplicadas en forma supletoria con el fin de facilitar y fortalecer su uso.
Desde que entró en vigencia el Código Civil de 1984, esto es, hace 38 años aproximadamente, se reguló el contrato de arrendamiento introduciendo mejoras al tratamiento que le dispensó el código civil anterior de 1936. Nótese que estas disposiciones se aplican tanto a los arrendamientos para viviendas como a los arrendamientos comerciales. Desde entonces, se detectaron varios problemas como el referido al plazo máximo e indisponible de 10 años, al régimen de la conclusión del arrendamiento, al arrendamiento del bien indiviso, entre otros.
Sin embargo, es preciso señalar que muchas de las decisiones adoptadas por el legislador, en torno al régimen del contrato de arrendamiento, fueron el resultado del contexto socio económico de su tiempo. Dada la brevedad de espacio, comentaré el problema que considero el más relevante y que mayores problemas ha generado en la práctica contractual: me refiero a la conclusión del arrendamiento.
La conclusión del arrendamiento está referida en nuestro Código Civil ─principalmente─, a la situación generada por el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, a diferencia de la resolución del arrendamiento que es tratada por el mismo código como la referida a los supuestos de extinción del contrato derivados de la resolución del contrato por incumplimiento.
Si bien es cierto la terminación y/o culminación del plazo del contrato de arrendamiento no debería representar mayor complejidad, pues el término final del plazo se traduce en el inequívoco fin de la relación contractual, tal y como lo señala el artículo 1699 del Código Civil, que por lo demás habilita al arrendatario a solicitar la restitución del bien arrendado, lo cierto es que desde la entrada en vigencia del Código Civil de 1984, y con base en los antecedentes del código anterior, se instaló en nuestra jurisprudencia un intenso y progresivo debate en torno a determinar que concreta situación jurídica detenta aquél arrendatario descrito en el artículo 1700 del mismo código; esto es, aquél que vencido el plazo del contrato permanece en el uso del bien. Esto es, si se trata o no, de un poseedor precario, y en todo caso, cual es la vía para exigir la restitución del bien arrendado.
No es un secreto que el régimen de la conclusión del arrendamiento pasó así por diversas posiciones en nuestra jurisprudencia a partir de la polémica regulación contenida en el artículo 1700 del Código Civil[1]. Esta confusa disposición nació como el resultado, por un lado, de tratar de superar la llamada “reconducción tácita” que tenía el código anterior bajo una premisa proteccionista a favor del arrendatario; y de otro lado, por facultar legalmente al arrendador para que este pueda darle fin al arrendamiento una vez vencido el plazo del contrato cuando el arrendatario continua en el uso del bien.
No es poco ni unánime lo que la jurisprudencia nacional desarrolló a partir de esta norma considerando que muchas de las controversias que se derivan del contrato de arrendamiento tienen que ver con la restitución del bien arrendado una vez concluido el arrendamiento. De allí la vinculación de la acción sumaria de desalojo con la conclusión del arrendamiento en nuestra jurisprudencia.[2]
Parte de estos desencuentros también tuvieron lugar en la doctrina nacional en la que se debatió, entre otros temas, el concepto de “poseedor precario”, dado que la tesis de la extinción del vínculo contractual abrió las puertas a calificar de precario al ex arrendatario, pues conforme lo prevé el artículo 911 del Código Civil, es precario aquél que carece de título o aquél cuyo título ha fenecido[3].
Ahora bien, con la publicación del IV Pleno Casatorio[4], se establecieron una serie de criterios orientados a uniformizar, entre otros conceptos, el de precario, con el fin de evitar criterios discordantes en torno a la conclusión del arrendamiento y sobre la forma cómo se debe demandar la restitución del bien arrendado. Bajo esta perspectiva el IV Pleno Casatorio dejó establecido como criterio jurisprudencial vinculante que: “Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.” Acto seguido ─y bajo esta amplía concepción del poseedor precario─ la sentencia casatoria, antes citada, enumera una serie de diversos supuestos en los que se configura la posesión precaria.
Ahora bien, como consecuencia y a partir de este precedente vinculante, los jueces y las cortes nacionales, han venido aplicando como criterio ─en un nuevo capítulo sobre este indomable tema─, que una vez que se produce el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, y cursada la carta de aviso de conclusión del arrendamiento ─cuando el arrendatario continúa en el uso del bien─, se genera un supuesto de posesión precaria[5]. De esta forma, se modifica un criterio anterior y en la práctica se minimizan los supuestos de desalojo por vencimiento de contrato.
No olvidemos que una de las causales más recurrentes en la práctica contractual y procesal es la referida al desalojo por vencimiento de contrato, que precisamente tiene lugar al vencimiento del plazo y que, como es evidente, debería ser la más sencilla de aplicar en la práctica.
Si el arrendatario permanece en el uso del bien, luego de vencido el contrato, continúa una relación arrendaticia de fuente legal a plazo indeterminado (según criterio mayoritario y anterior de nuestras Cortes) conforme a lo dispuesto por el antes citado artículo 1700 del Código Civil. Con ello, los arrendadores pueden demandar el desalojo por vencimiento del plazo, no sin antes cursar una carta dando fin al arrendamiento pues el plazo indeterminado se convierte en uno determinado sólo con tal aviso en armonía con lo establecido en los artículos 1365 y 1704 del Código Civil[6], sin que tal requerimiento pueda importar la conversión del arrendatario en precario.
Este criterio actual tiene un impacto práctico. Y es que el desalojo por vencimiento del plazo se tramitó desde la entrada en vigencia de nuestro Código Civil de 1984 en forma pacífica en la vía sumarísima y ante los jueces de Paz Letrados, como debe ser, pues se trata de una acción en la que la litis se limita a verificar la existencia y el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento. Con ello, los arrendadores tienen un camino claro y sencillo para obtener la restitución del bien arrendado.
En cambio, con la “precarización” que forma parte del criterio actual, cursada la carta de conclusión del arrendamiento (léase del plazo) se genera un supuesto de posesión precaria y entonces, la acción de desalojo ya no se tramitará en un Juzgado de Paz Letrado, sino que se deberá plantear ante un Juez de Primera Instancia y acabar, de ser el caso, ante la Corte Suprema. Con ello, ante el supuesto del vencimiento de plazo, el arrendador deberá afrontar un proceso de desalojo particularmente largo, cuando precisamente, este tipo de casos deberían tramitarse en forma rápida, pues de lo contrario, se generarán perversos incentivos que perjudicarán, sin duda, no sólo a los arrendadores sino al mercado mismo de arrendamientos.
Referencias:
[1] “Artículo 1700º.- Continuación de arrendamiento de duración determinada
Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tacita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.”
[2] Para un resumen parcial de las diversas posiciones generadas en la jurisprudencia sobre este tema se puede revisar: TORRES CARRASCO, Manuel Alberto: “Qué han hecho con la conclusión del arrendamiento? Peligrosas Consecuencias de un pleno Jurisdiccional” En: Cuadernos Jurisprudenciales. Suplemento mensual de Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 25. Julio, Lima, 2003. Pág. 11-17.
[3] Parte de este debate se puede seguir en: MEJORADA CHAUCA, Martín. “Precario y ¡qué!” En: Actualidad Jurídica. Tomo 151. Junio 2006. Pág. 57-60. Gaceta Jurídica; y en: GONZALES BARRÓN, Gunther. “Nuevamente sobre el precario (réplica a un reciente artículo)”. En: Foro Jurídico Nº 7. Año Nº IV. Pág. 70-81. 2007.
[4] CASACIÓN 2195-2011-UCAYALI.
[5] CASACIÓN N°389 -2016, ICA. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, SALA CIVIL PERMANENTE. A partir de este procedente se deja establecido que la sola comunicación dando fin al contrato genera el segundo supuesto de posesión precaria, previsto en el artículo 911 del Código Civil.
[6] “Artículo 1365º.- Fin de contratos continuados
En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.”
“Artículo 1704º.- Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.”
