Elena Vivar Morales
Abogada con estudios en la Maestría en Derecho Civil por la PUCP, donde enseña el curso Derecho Registral y Notarial. Ha sido registradora pública de Lima, jefa del Equipo de Saneamiento Legal-Registral de Predios en el convenio Banco Mundial-ILD-Registro Predial, presidenta de la Comisión Consultiva de Derecho Registral del CAL y miembro del equipo que revisó el Libro IX del Código Civil.
No es un secreto que, con el paso del tiempo, el sistema registral peruano fue objeto de distintas reformas dirigidas a buscar una modernización y hacerlo más accesible tanto para los operadores jurídicos, como para el ciudadano de a pie. Y es que el tiempo nos ha demostrado que los medios electrónicos y tecnológicos son herramientas muy útiles y beneficiosas si es que son utilizadas adecuadamente.
En estos últimos años, debido a la pandemia por COVID-19, la virtualización y la informática han sido una constante en todas las propuestas de reforma de nuestro sistema registral y seguramente lo seguirán siendo. No obstante, en el presente artículo haremos un recorrido por los primeros pasos de la modernización de nuestro sistema registral que abrieron las puertas a la modernización que vemos en la actualidad y que fortalece y hace mucho más eficaz a nuestro registro, destacando en su organización, gestión, e interoperabilidad, no sólo en el ámbito nacional sino en el internacional.
- El primer paso: La creación del Registro Predial
El Registro de la Propiedad Inmueble (hoy, Registro de Predios) fue creado en nuestro país el 2 de enero de 1888 y estuvo por más de 100 años funcionando con una técnica de inscripción manual, practicándose las inscripciones de puño y letra por el registrador, firmando manualmente con lapicero los asientos. Las partidas registrales se llevaban primero en tomos (folios empastados en formato libro) y a partir de 1970 en fichas (cartulinas, escritas a máquina de escribir) con el uso de mecanismos de seguridad muy débiles, pudiendo ser alterados en su contenido y con un sistema de funcionamiento muy lento, ocupando gran espacio para su almacenamiento.
Este sistema no permitía llevar estadísticas de las inscripciones realizadas ni clasificarlas por zonas ni según las necesidades del Estado para fines urbanísticos ni económicos.
El primer hito en la modernización del sistema registral nacional se da en 1988 con la creación del Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares (en adelante, “el Registro Predial”) creado por el Decreto Legislativo 495, hoy derogado, dependiendo del Ministerio de Vivienda y Construcción y funcionando paralelamente al tradicional Registro de la Propiedad Inmueble, con financiamiento del Banco Mundial.
Al incorporar el Registro Predial un proceso de inscripción que se realizaba en forma informatizada, se posibilitó, por ejemplo, la identificación de predios a través del Código de Predio así como la búsqueda de una partida registral a través del número del asiento de presentación del título, del nombre del propietario con derecho inscrito en el Registro y de la ubicación física del predio, ya que el Registro Predial incorporaba la base gráfica del predio previamente saneado por la entidad formalizadora y facilitaba el ingreso masivo de información registral.
Además, la distribución para el trabajo diario de los títulos, ya no se realizaba a discreción del registrador, sino que la hacía el sistema informático por orden de ingreso de los títulos al Registro. Con esto se evitó que se favoreciera el trabajo inmediato de títulos que ingresaban con posterioridad a otros en el mismo Registro, haciéndose real y efectivo el Principio de Prioridad Registral; que por las limitaciones del sistema no se aplicaba estrictamente en un sistema manual. Esto dotó de seguridad al sistema y evitó las alteraciones del orden de los títulos que se hacían cuando el proceso no era informatizado.
La firma manual de los registradores en los asientos registrales, fue sustituida por el número de “código secreto” o password asignado al registrador del Registro Predial que practicó la inscripción.
Con este primer paso, las nuevas propuestas de reforma no se hicieron esperar. La búsqueda por incorporar una alta tecnología, mejorar los procesos y reorganizar la función registral fue una constante en este tiempo.
- El siguiente paso: Modernización de la SUNARP
Fue en el año 1994, seis años después, con la promulgación de la Ley No. 26366, que se marca el segundo hito importante en materia de modernización registral en nuestro país, al crearse la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP-, como organismo rector del Sistema Nacional de Registros orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función registral a nivel nacional. La SUNARP mejora la modernización iniciada y aplica tecnología de punta para caminar a la total informatización del sistema registral nacional, garantizando la intangibilidad de los asientos registrales (Art. 4, literal d).
Asimismo, se creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos al incorporarse distintos registros jurídicos, que estaban dispersos en diferentes entidades del Estado, en una sola unidad orgánica registral.
En el año 1997 se produce un tercer hito de vital importancia de cara a la modernización del Registro. La SUNARP mediante Resolución 124-97-SUNARP sustituye el archivo de la Oficina Registral de Lima y Callao por un sistema de micro archivos que contienen la captura de huella digital con calidad de firma electrónica del registrador. Es decir, desde ese momento, el registrador autorizará los asientos de inscripción con su huella digital, la cual es inalterable y brinda la certeza de provenir del mismo registrador, se va más allá del código secreto o password que usaba el registrador del Registro predial, pues el código podía ser conocido por otro usuario.
Asimismo, las partidas registrales fueron también digitalizadas y conservadas en discos ópticos que facilitaban el almacenamiento de gran cantidad de información registral utilizando poco espacio y además garantizando su conservación y evitando el deterioro o posible adulteración por la gran tecnología utilizada, pudiendo además ser visualizadas por otros usuarios con facilidad y rapidez sin desplazamientos, ahorrando tiempo y costos.
Posteriormente, la Ley 27755 del año 2002 “puso fin a la diversidad de registros sobre inmuebles que existía en el Perú y creó el Registro de Predios, el cual unificó: a) el tradicional Registro de Propiedad Inmueble; b) el Registro Predial Urbano (…); y c) la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble”.
Es decir, al ser absorbido el Registro Predial por el Registro de Propiedad Inmueble, la modernización iniciada por la Sunarp continuó y se aplicó también a los otros Registros del sistema.
- Los siguientes pasos: En camino a la modernización actual
Buscando la interconexión de los Registros Públicos a nivel nacional, mediante la Resolución 096-2001-SUNARP/SN, se autorizó el uso de una nueva técnica de inscripción consistente en la generación de asientos electrónicos a través del software denominado “Sistema de Información Registral” que facilitó la calificación registral que realizaban los registradores, ya que desde ese momento tendrían acceso a partidas registrales de otros registros a nivel nacional.
La visualización de partidas registrales a través del sistema informático, sin tener que recurrir a los tomos o a las fichas, fue un logro importantísimo que facilitó y aceleró el proceso de inscripción y mejoró la seguridad y redujo el tiempo en la calificación que practicaban los registradores, pues la información se tenía al instante y sin necesidad de desplazamiento del personal registral.
Con posterioridad, dentro de las medidas que tomó la Sunarp para luchar contra el fraude inmobiliario, se implementó el Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP), el cual consiste en una plataforma virtual que permite al notario la presentación electrónica del parte notarial firmado digitalmente en el marco de la Infraestructura Oficial de Firma Electrónica (IOF) y enviarlo directamente para registro para su calificación. Con esto se eliminó el papel como sustento del título, el mismo que ingresa digitalizado al Registro.
En la misma línea, el DLN 1232 del 26 de setiembre del 2015, en busca de dotar de mayor seguridad jurídica a los títulos que contengan actos inscribibles en el Registro de Mandatos y Poderes de la Oficina Registral de Lima, de la zona registral IX- sede Lima, establece que dichos títulos deberán ser expedidos en formato digital utilizando la tecnología de firmas y certificados digitales de acuerdo a lo establecido en la misma norma. Este cambio puso énfasis en el uso obligatorio del “Sistema Notario” prohibiéndose bajo responsabilidad del Registro, la tramitación de partes notariales en soporte papel a partir de la entrada en vigencia de dicha norma.
- A modo de conclusión: Siempre existirán oportunidades de mejora
Con todas las reformas descritas anteriormente se abrió una amplia gama de posibilidades para que nuestro sistema registral continúe modernizándose y mejorando con el paso del tiempo, siendo el Registro una de las instituciones más importantes del Estado al ser el termómetro de la economía en los diferentes registros y especialmente en el Registro inmobiliario y que ha alcanzado a la fecha un gran desarrollo.
En tal sentido, se identificaron oportunidades de mejora en las presentaciones electrónicas en medidas de incautación judiciales y de títulos con firma digital; visualizaciones electrónicas de títulos archivados, Alerta Registral y, en general, una mejora del servicio de Publicidad Registral en Línea, a través de las certificaciones de la información contenida en los asientos registrales, títulos archivados y en las partidas registrales con el código QR de seguridad, que garantizan su expedición oficial e inalterabilidad. Además de acceder desde un celular al contenido de las mismas en la mayoría de los casos.
Debemos concluir señalando que la tecnología aplicada al Registro ha hecho, mucho más rápida, segura y efectiva la esencia de la función registral, la cual es brindar publicidad frente a terceros de los actos y contratos inscritos en el Registro; facilitando y fortaleciendo la publicidad a la que alude el artículo 2012 de nuestro Código Civil, pero que no debe ser el único factor para hablar “de un adecuado sistema registral”. No obstante, ésta es un medio sumamente importante, útil y eficaz y que debe ser una constante a lo largo del tiempo. Buscar oportunidades de mejora para reforzar nuestro sistema registral.
