Jhonatan Quispe Quesada [1]
Socio del Estudio Avendaño Abogados. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP), con título de segunda especialidad en Derecho Procesal por la misma casa de estudios, y con estudios en la Maestría en Derecho Procesal en la Escuela de Posgrado de la PUCP.
I. Introducción. –
Con posterioridad al IV Pleno Casatorio Civil (Casación N° 2195-2011 UCAYALI), la jurisprudencia de la Corte Suprema sobre desalojo viene abordando casos en los que se discuten la invalidez de los títulos invocados por las partes, por incurrir en alguna de las causales de nulidad del artículo 219° del Código Civil, pero que no son supuestos de “nulidad manifiesta” [2]. Asimismo, se han abordado procesos de desalojo en los que se discutió la prevalencia de los títulos confrontados [3].
En la corriente jurisprudencial que señala que aquellas discusiones no pueden revisarse en un proceso de desalojo, tenemos, por ejemplo, a la Casación N° 4373-2015 JUNIN [4], Casación N° 2061-2016 LIMA, Casación N° 2759-2016 HUANCAVELICA, Casación N° 5303-2019 LORETO [5], Casación N° 1355-2015 ICA [6], Casación N° 1602-2017 PUNO [7], entre otras. Cito este último:
“DÉCIMO SEXTO. – Si bien la parte recurrente ha sostenido que el contrato privado de compraventa a favor de los demandados ha sido resultado de la connivencia con sus transferentes, e indica que además ha iniciado un proceso de nulidad de acto jurídico a fin de invalidar los títulos de dichos transferentes, por lo que considera que estos estaban impedidos de haber vendido a los emplazados, debe señalarse que salvo que se trate de un supuesto de nulidad manifiesta que pueda ser declarada conforme al artículo 220 del Código Civil y el Noveno Pleno Casatorio Civil -lo cual ha sido desvirtuado en la sentencia recurrida-, en un proceso sumarísimo como el desalojo no puede emitirse pronunciamiento respecto a la invalidez, ineficacia o prevalencia de los títulos esgrimidos por las partes, lo cual debe ser dilucidado en el proceso judicial respectivo”.
Bajo esa corriente jurisprudencial, por ejemplo, si ambas partes de un proceso de desalojo presentan títulos de propiedad para justificar su posesión y discuten sobre cuál de ellos prevalece aplicando las reglas de concurrencia de acreedores o de legitimación por tracto sucesivo; el juez del desalojo no podría pronunciarse al respecto. Se excusaría señalando que tales asuntos deben discutirse en otro proceso judicial (y no uno de desalojo). La misma suerte correrá si el cuestionamiento del título se refiere a su nulidad (no manifiesta) como, por ejemplo, por fin ilícito o simulación absoluta.
¿Es correcto lo planteado por la corriente jurisprudencial comentada? ¿no debe ni puede analizarse la invalidez no manifiesta, ineficacia y/o prevalencia de los títulos dentro de un proceso de desalojo? En el presente artículos se brindarán algunos comentarios a propósito de estas interrogantes.
II. Tres premisas importantes recogidas en el IV Pleno Casatorio Civil. –
Partamos de los lineamientos vigentes recogidos en el IV Pleno Casatorio Civil, sobre la figura del poseedor precario y el alcance del proceso de desalojo. Al respecto, hay tres premisas importantes allí reconocidas.
Primero, la Corte Suprema acoge un concepto de precario amplio. Los supuestos de precario no se limitan ni agotan en aquellos listados ni en el considerando 63 y ni en el precedente vinculante del IV Pleno Casatorio Civil. Por el contrario, la intención expresamente indicada en el pleno es que, aplicando una concepción amplia del concepto, se comprendan las múltiples variables que la casuística pueda ofrecernos.
Entre los nuevos casos abordados en procesos de desalojo, encontramos los supuestos de legitimidad de la posesión del bien por vocación hereditaria [8], por lazos de filiación entre las partes [9], entre otros [10].
Segundo, el título invocado por el demandado para legitimar su posesión puede sustentarse en cualquier acto o hecho que jurídicamente le otorgue aquella legitimación. Un título posesorio no sólo es un documento o un acto originado en el consenso de voluntades que legitima la posesión de quien lo invoca, sino también puede emanar de un hecho o una serie de circunstancias que, al amparo del ordenamiento jurídico, otorgan la misma legitimidad posesoria. Así lo ha reafirmado la jurisprudencia de la Corte Suprema, como es el caso de la Casación N° 1765-2019 CAÑETE [11].
Veamos un ejemplo. La propiedad del bien objeto de desalojo, adquirida por prescripción adquisitiva de dominio extraordinaria (no declarada judicialmente mediante sentencia firme), es un título que podría invocar el demandado del desalojo para defender su posesión sobre el predio. Se trata de un título de fuente legal, constituido por una serie de circunstancias concurrentes y con relevancia para el ordenamiento jurídico (posesión pública, pacífica, continua y con animus domini, durante 10 años, conforme al artículo 950° del Código Civil).
Tercero y en concordancia con lo anterior, de los considerando 55, 56, 61 y 62 del IV Pleno Casatorio Civil también se extrae que la inexistencia y/o fenecimiento del título puede producirse por diversas causas, sean originadas por factores endógenos o exógenos al título, estén dentro o fuera del control o voluntad de las partes. Así también lo ha reiterado la jurisprudencia suprema en la Casación N° 5233-18 AYACUCHO [12].
La relevancia de las tres premisas antes descritas reposa en el reconocimiento de que existen supuestos de precario más allá de los tratados en el pleno. Pero también reposa en el reconocimiento de que la precariedad no necesariamente es el resultado de un análisis probatorio y jurídico simple, evidente, inmediato; como por ejemplo lo sería el usurpador de un predio que, en juicio, declara abiertamente serlo y no tener título alguno para mantenerse en el bien.
El poseedor precario también puede ser un sujeto que invoca ser propietario por usucapión pero que no logra acreditar, al menos, uno de los requisitos calificados que la ley exige para la prescripción. Puede serlo aquel que ostenta una compraventa falsa o una donación celebrada de quien carecía de titularidad para transferir el bien. A diferencia del ejemplo anterior del usurpador que se reconoce como tal en juicio, en estos otros casos el análisis probatorio y jurídico para identificar la precariedad de la posesión entrañará una mayor complejidad.
Se trata de una complejidad capaz de propiciar el inicio de un proceso judicial independiente (distinto al de desalojo): un proceso judicial de declaración de la propiedad adquirida por usucapión, o uno de declaración del derecho sucesorio del heredero sobre el bien poseído, o uno de declaración de la validez del título cuya nulidad se acusa, o de la validez de la resolución de un contrato, entre otros.
Sin embargo, aunque el análisis de la precariedad pueda ser una labor compleja como lo reconoce el pleno, dicho rasgo no significa un impedimento para resolver la pretensión de desalojo. Así se desprende de los considerandos 68 y 69 [13], y numeral 6 del precedente vinculante, que prohíben sentencias inhibitorias, y de los casos abordados en el propio pleno. Sobre estos últimos, veamos dos de ellos.
En primer lugar, tenemos el caso de un poseedor precario derivado de la resolución extrajudicial de su contrato (sea invocando el artículo 1429° o 1430° del Código Civil) que servía de título para justificar su posesión. Este supuesto es recogido en el numeral 5.1 del precedente vinculante, y desarrollado en el considerando 63.1 del pleno.
Al respecto, se estableció que el juez del desalojo verificará “el cumplimiento de la formalidad de la resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución”. En otras palabras, verificará si la resolución contractual respetó las reglas del artículo 1429° (envío de carta notarial, comunicación del apercibimiento resolutorio, etc.) o del artículo 1430° del Código Civil (estipulación de cláusula resolutoria expresa, comunicación a contraparte contractual, etc.), y del contrato.
El juez del desalojo no decidirá sobre la validez de la resolución contractual, es decir, no determinará si se produjo o no el incumplimiento acusado, si dicho incumplimiento reviste de relevancia, si hay ausencia de circunstancias que justifiquen el incumplimiento, o si la parte que resolvió tenía legitimidad para hacerlo o era parte contractual infiel.
Similar directriz establece el IX Pleno Casatorio Civil en los considerandos 93 a 98, sobre el análisis judicial que debe hacer el juez de un proceso de otorgamiento de escritura pública, cuando el contrato que es objeto de la demanda ha sido resuelto extrajudicialmente.
En estos casos, el juez del desalojo analizará si la resolución contractual extrajudicial se ejecutó cumpliendo formalmente los requisitos legales y del contrato, sin emitir una decisión (en la parte resolutiva de la sentencia) que declare si aquella reunió las condiciones materiales.
Este criterio puede ser debatible. Piénsese en aquellos casos donde la resolución extrajudicial por intimación, pese a cumplir con la secuencia formal establecida por ley, versa sobre el incumplimiento de una obligación manifiestamente irrelevante o fue ejercida por una parte contractual en probada y reconocida situación de incumplimiento. ¿El juez del desalojo debería omitir tales particularidades? ¿Podría considerar que el título feneció basándose únicamente en la presencia de los requisitos formales del artículo 1429° del Código Civil? Es discutible.
¿Qué debe hacer el juez si no se forma convicción sobre la corrección formal de la resolución contractual extrajudicial después de haber analizado los fundamentos de las partes y las pruebas del proceso? Pues bien, el IV Pleno Casatorio Civil señala que, de todas maneras, el juez deberá sentenciar sobre la fundabilidad o no de la pretensión de desalojo. Esta directriz ha sido reiterada por la jurisprudencia de la Corte Suprema, como es el caso de la Casación N° 4029-2016 AREQUIPA [14]:
“CUARTO. – (…) la Sala ha optado por considerar que los hechos revisten complejidad sin antes haber verificado los supuestos del desalojo por precario y si el título con el que contaba la parte demandada ha fenecido, a su vez, no ha ingresado al análisis de las cartas notariales, remitidas a la parte demandada y con ello verificar el cumplimiento de las formalidades para la resolución del contrato preparatorio de compromiso de contratar”.
A partir de este primer supuesto de precariedad posesoria abordado en el pleno, nótese lo siguiente. Incluso aceptando el restringido análisis de la resolución contractual extrajudicial dentro de un proceso de desalojo, la complejidad que puede entrañar esa cuestión, y que dicho asunto en particular sea pasible de un debate autónomo en un proceso judicial específico (donde se declare la validez de la resolución ejecutada [15]); incluso así, ninguno de estos factores justifica que el juez se inhiba de fallar sobre el desalojo. Por el contrario, deberá resolver a pesar de aquellos factores, sin posibilidad de declarar la improcedencia de la demanda [16].
El mismo tratamiento recibe el segundo caso abordado por el pleno, este es, el de la propiedad adquirida por usucapión que invoca el demandado de un desalojo. Este supuesto es recogido en el numeral 5.6 del precedente vinculante, y desarrollado en el considerando 63.6 del pleno.
Al respecto, se estableció que el juez del desalojo deberá “valorar las pruebas en las cuales se sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión”, limitándose a “verificar si del análisis de los hechos y de la valoración de las pruebas presentadas por la parte emplazada surge en él la convicción de la existencia de lo que viene considerándose como un título suficiente, que enerve el derecho que esgrime el demandante”. En otras palabras, dentro del proceso de desalojo, el juez deberá de evaluar si el demandado acreditó cumplir con los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión, sin declarar la consolidación de dicho derecho al sentenciar.
Entonces, si el demandado del desalojo invoca ser un poseedor legítimo porque adquirió por prescripción adquisitiva de dominio extraordinaria, la evaluación del juez del desalojo consistirá en comprobar si la posesión del demandado fue continua, pacífica, pública y reputándose propietario, durante 10 años. Se tratará de un análisis semejante al que se realiza en un proceso judicial de usucapión [17], pero dentro de un proceso de desalojo.
La jurisprudencia de la Corte Suprema ha ratificado esta directriz, como se aprecia en las Casaciones N° 19966-2015 LIMA SUR [18], N° 2022-2019 LIMA SUR [19], N° 1166-2011 LIMA NORTE [20]. Sobre esta última, cito el extremo pertinente:
“2.4 (…) Así conforme a la doctrina jurisprudencial vinculante anotada, en el caso que la defensa de la parte demandada se sustente en haber adquirido el bien por usucapión, le corresponderá al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta su derecho invocado, esto es, las pruebas que sustentan su derecho a poseer [derivado del derecho de propiedad adquirido mediante usucapión], en virtud a ello le corresponderá valorar si las pruebas aportadas y admitidas acreditan que posee el bien inmueble sub litis de forma continua, pacífica, y pública como propietario durante diez años, o durante cinco años si media justo título y buena fe, ello conforme al artículo 950 del Código Civil, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión”.
Nótese que, al igual que el supuesto anterior derivado de la resolución contractual extrajudicial, el juez debe analizar los fundamentos y pruebas referidos a la usucapión. No es una cuestión menor ni simple, pues estamos frente a varios presupuestos materiales que deben estar acreditados en un bagaje probatorio que abarque amplios periodos de tiempo (5 años para el caso de la usucapión con justo título y buena fe, y 10 años, para la usucapión extraordinaria).
Si existe un escenario que razonablemente puede calificarse como una controversia compleja, es un proceso de desalojo en el que el demandado haya invocado y ofrecido medios probatorios sobre adquisición por usucapión como título posesorio.
Nótese que, incluso cuando el análisis de esa cuestión sea complejo, el juez del desalojo no puede excusarse en dicha complejidad ni en la posibilidad de que pueda iniciarse un proceso judicial autónomo donde se resuelva específicamente la usucapión, para inhibirse de fallar sobre el desalojo. Es más, podría existir en paralelo al juicio de desalojo un proceso de prescripción adquisitiva de dominio ya iniciado y, aun así, el juez del desalojo deberá realizar su propio análisis de la usucapión. Naturalmente, el análisis que realice el juez del desalojo no vinculará ni condicionará al análisis que el juez de la usucapión realizará en el otro proceso.
En resumen, el IV Pleno Casatorio Civil imparte la directriz de resolver los procesos de desalojo, pronunciándose, entre otros, sobre la posesión precaria que determine a partir del análisis de los fundamentos y medios probatorios aportados por las partes; no siendo la complejidad de la controversia justificación para inhibirse de resolverla.
III. Algunos pronunciamientos de la Corte Suprema sobre la directriz descrita. –
En coherencia con el pleno, el juez del desalojo puede y debe analizar otros supuestos análogos complejos, como la ineficacia o la nulidad no manifiesta de los títulos invocados. En efecto, además de ser supuestos donde potencialmente se identifiquen poseedores precarios, y que pueden albergar cierta complejidad en su dilucidación, el tratamiento que merecen, según el IV Pleno Casatorio Civil, es ser analizados dentro del proceso de desalojo.
No sólo se trata de evitar fallos inhibitorios. También se trata de evitar la emisión de sentencias que declaren infundado el desalojo por el solo hecho de que tales controversias sean complejas o que puedan dilucidarse en otro proceso judicial independiente.
Por el contrario, el juez del desalojo debe analizar, por ejemplo, si la eficacia del título del demandado le genera convicción; convicción que también buscaría si el demandado del desalojo invocase tener un título derivado de la usucapión. Lo que decida basándose en dicho análisis no será un impedimento para que el demandado del desalojo inicie a futuro un proceso judicial autónomo donde se debata exclusivamente la validez y eficacia de su título. La decisión del juez del desalojo tampoco condicionará ni limitará el análisis y decisión del juez de aquel nuevo proceso.
Estos lineamentos, que en mi opinión emanan del pleno, todavía no gozan de la visibilidad necesaria para evitar decisiones como las adoptadas en las Casaciones N° 4373-2015 JUNIN, N° 2061-2016 LIMA, N° 2759-2016 HUANCAVELICA, N° 5303-2019 LORETO, N° 1355-2015 ICA y Casación N° 1602-2017 PUNO, mencionadas en la introducción.
No obstante, aunque sea poca su notoriedad, considero que tales lineamientos han inspirado y han sido recogidos en otros pronunciamientos de la Corte Suprema en materia de desalojo. Por ejemplo, en aquellos casos donde los demandados invocaron tener título sobre el bien en litigio, pero lo recibieron de quien no tenía derecho alguno sobre aquél o, teniéndolo, su sola voluntad resultaba insuficiente para trasladarles legítimamente la posesión; la jurisprudencia de la Corte Suprema terminó identificándolos como poseedores precarios y amparando el desalojo.
Al respecto, véase la Casación N° 2133-2018 PUNO [21], la Casación N° 6927-2018 PIURA [22], la Casación N° 145-2017 LIMA [23] y la Casación N° 2156-2014 AREQUIPA [24], entre otras. Sobre las dos últimas mencionadas, en el fundamento noveno de la primera se estableció lo siguiente:
“(…) En el caso de autos, los recurrentes sustentan su derecho en el documento de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y siete otorgado por Ignacio Tacza; no obstante, la sentencia impugnada en su fundamento décimo quinto ha precisado que no se ha acreditado la titularidad del referido señor Tacza para que pueda transferir válidamente la posesión del inmueble sub litis, por lo que en el mismo fundamento, no pudiendo dicho documento ser considerado un título válido que pueda enervar el derecho de posesión que le corresponde al accionante. En tal sentido, no se advierte inobservancia o apartamiento del precedente establecido en el IV Pleno Casatorio Civil como ha sostenido la parte recurrente, toda vez que el mismo hace referencia a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, por lo que no puede tratarse de cualquier documento otorgado por quien no ha tenido derecho al bien, sino de un título que meridianamente cumpla con el requisito de haber sido otorgado por quien, al menos en apariencia, haya tenido algún derecho sobre el bien” (el subrayado es agregado).
En el caso de la segunda, en su fundamento noveno se señala lo siguiente:
“(…) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado ésta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, no se ajuste a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido, b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo”(el subrayado es agregado).
Es decir, aun cuando el título invocado por el demandado no estuvo inmerso en un supuesto de nulidad manifiesta, o no haya sido declarado judicialmente nulo, aquel carecía de eficacia porque no provenía de un acto celebrado por sujetos que no tenían el derecho de trasmitir legítimamente la posesión sobre el bien ocupado.
Referencias
[1] Socio del Estudio Avendaño Abogados. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP), con título de segunda especialidad en Derecho Procesal por la misma casa de estudios, y con estudios en la Maestría en Derecho Procesal en la Escuela de Posgrado de la PUCP.
[2] En los términos desarrollados por el IX Pleno Casatorio Civil (Casación N° 4442-2015 MOQUEGUA).
[3] Sea porque se alega un “mejor derecho de propiedad” o “mejor derecho de posesión”.
[4] Publicada en la página 99123 del Diario Oficial El Peruano del 3 de octubre de 2017
[5] Publicada en la página 578 del Diario Oficial El Peruano del 11 de julio de 2022.
[6] Publicadas en las páginas 104072, 104267 y 104294 respectivamente del Diario Oficial El Peruano del 3 de enero de 2018.
[7] Publicada en la página 275 del Diario Oficial El Peruano del 5 de octubre de 2020. Importa anotar que en esta casación la Corte Suprema indicó que, además de que en un proceso de desalojo no puede emitirse un pronunciamiento sobre la validez y/o eficacia de los títulos; es correcto emitir una sentencia inhibitoria en tales casos. Este último extremo de la decisión es cuestionable ya que se aparta del precedente vinculante del IV Pleno Casatorio Civil.
[8] Véase las Casaciones N° 3530-2017 ICA y N° 2929-2017 ICA, publicadas en las páginas 161 y 104667 del Diario Oficial El Peruano del 4 de marzo de 2020 y 2 de abril de 2018, respectivamente.
[9] Véase la Casación N° 2945-2013 LIMA, publicada en la página 73164 del Diario Oficial El Peruano del 30 de diciembre de 2015.
[10] Por ejemplo, sobre este último escenario, la Casación N° 4425-2015 LIMA ESTE de fecha 19 de mayo de 2016, estableció en un caso particular que los padres que habitan un predio de titularidad de sus hijos sin tener ningún título convencional (piénsese en un comodato o arrendamiento), no son poseedores precarios, en virtud de una interpretación constitucional de la dignidad y la existencia de un deber de cuidado y protección de los hijos frente a sus progenitores.
[11] Véase el considerando tercero de esta casación, publicada en la página 193 del Diario Oficial El Peruano del 4 de enero de 2023. Cito el extremo pertinente: “El título 6. (…) Al respecto, debe señalarse lo que sigue: (…) b) En lo que concierne al título, el referido precedente informa que este no debe entenderse como sinónimo de documento, sino que alude a “cualquier acto jurídico”. Si bien, como se advierte, utiliza un término limitante que fija sus fronteras en la circunscripción del acto jurídico, ello no es así, pues debe tenerse en cuenta este precedente con el considerando que lo motiva, apreciándose en el fundamento 61 de la sentencia plenaria que no solo se alude al “acto”, sino también al “hecho” y de ello deriva que el título no solo esté fijado por la fuente negocial voluntaria, sino también por la fuente legal (…)”.
[12] Publicada en la página 197 del Diario Oficial El Peruano del 7 de junio de 2021. Véase el fundamento décimo de la referida casación, el cual cito: “DÉCIMO: El Cuarto Pleno Casatorio (…), realiza una interpretación del artículo 911 del Código Civil, señalando que de su lectura queda claro que la figura del precario se va a presentar cuando se está poseyendo sin título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el derecho al disfrute del derecho a poseer y en el segundo supuesto que contempla la norma es que el título de posesión que ostentaba el demandado haya fenecido, sin precisar los motivos de tal fenecimiento, por lo que resulta lógico concebir que dicha extinción se puede deber a diversas causas, tanto intrínsecas o extrínsecas al mismo acto o hecho, ajenas o no a la voluntad de las partes involucradas; entendiéndose que el acto o hecho existente, en el que el demandado venía sustentando su posesión, al momento de la interposición de la demanda, ha variado debido a un acto que puede o no depender de la voluntad de las partes, variación que deja de justificar la posesión del demandado, y por ende, corresponde otorgársela al demandante, por haber acreditado su derecho a tal disfrute”.
[13] Véase también los fundamentos 50 y 51 del pleno bajo comentario.
[14] Publicada en la página 107987 del Diario Oficial El Peruano del 2 de mayo de 2018
[15] Pretensión que podría tramitarse en la vía procedimental de conocimiento.
[16] Cabe señalar que la improcedencia de la demanda puede ser causada por otros factores distintos a los descritos. Por ejemplo, la ausencia de alguno de los elementos de una relación jurídico procesal válida, advertida al momento de sentenciar, conforme al último párrafo del artículo 121° del Código Civil.
[17] Que, de acuerdo con el artículo 486°, inciso 2, del Código Procesal Civil, se tramita en la vía procedimental abreviada.
[18] Publicada en la página 109949 del Diario Oficial El Peruano del 2 de julio de 2018.
[19] Publicada en la página 905 del Diario Oficial El Peruano del 11 de julio de 2022.
[20] Publicada en la página 1599 del Diario Oficial El Peruano del 31 de octubre de 2022.
[21] Publicada en la página 23 del Diario Oficial El Peruano del 23 de enero de 2022.
[22] Publicado en la página 231 del Diario Oficial El Peruano del 31 de agosto de 2020.
[23] Publicada el 4 de diciembre de 2018 en el Diario Oficial El Peruano.
[24] De fecha 15 de julio de 2015.
