Horacio Gago Prialé
Doctor en Derecho por la Universidad Pontificia Comillas de España. Diplomado en Development Studies por The Birbeck College (University of London). Abogado por la PUCP. Autor y docente PUCP en Sociología del Derecho, Derecho y Desarrollo y Derecho Urbanístico. Profesor visitante en la Universidad de Sao Paulo (2011 y 2016) e investigador residente en The University of Westminster (Londres, 2015). Consultor del ILD, trabajó junto a Hernando de Soto en la formalización de la propiedad en Egipto (1999-2001). Creó para el PNUD-Perú, el Proyecto de Desprecarización y Capitalización de la Propiedad Urbana. A partir de éste, formuló las bases de la política pública de RUIS, diseñando e impulsando la Ley 29415. En 2016, fue Director Ejecutivo de COFOPRI.
“En los barrios antiguos también hay personas que desean salir de sus casas, dejemos que lo hagan”, decía el organizador de una conferencia sobre renovación urbana realizada en enero pasado en la Municipalidad de Lima. Estamos de acuerdo. Quién puede oponerse al ejercicio de la decisión libre de mudarse de un barrio a otro si ello se adecúa a sus circunstancias familiares. Pero las palabras del personaje querían significar algo muy distinto. Lo que estaba diciendo es que la autoridad municipal no va a promover la permanencia de las familias que viven desde varias generaciones en los barrios antiguos. En otras palabras, que para el alcalde y su equipo, desalojar equivale a gentrificar y gentrificar a renovar. Ergo, para renovar debe desalojarse.
Pero los barrios antiguos deteriorados no solo son una sumatoria de suelo más familias precarias, ni la renovación urbana en ellos algo a resolverse apenas con desalojos y dinero. Vaciarlos de sus habitantes es desaparecer su identidad, sentido de pertenencia, cultura viva, sentimiento de arraigo e idiosincrasia, labrados durante generaciones. ¿Estamos justificando la ruina, peligrosidad e infravalor actual de esos espacios? No, en absoluto. Solo indicamos que el placer que albergan algunos funcionarios, autoridades y parte del público en general, de desalojar a personas y sus familias en los barrios deteriorados, al amparo de las razones que fueren, es una puerta falsa a la renovación de ellas y de esos barrios. Además de una derrota del correcto sentido de las cosas, tanto en el significado de adecuado como de lógico. Lo correcto pasa por reivindicar lo mejor de la ciudad y de sus habitantes. Y lo correcto también es hacer las cosas en orden, poner los caballos delante de la carreta, esto es, redefinir la propiedad primero. Lo anterior se alinea con la teoría de la urbanista norteamericana Jane Jacobs sobre la supremacía del sentido vital en los barrios antiguos frente a la arremetida de los proyectos gigantescos de los desarrolladores inmobiliarios. La autora logró contener la desaparición de los centros históricos llenos de vida humana y social, “ojos en la calle” decía, en los barrios de Nueva York sometidos a reformas urbanas a mediados del siglo XX. Invocar esta visión es muy pertinente en el análisis de todo plan de renovación urbana en las ciudades peruanas con barrios antiguos e históricos. Lima, Callao, Trujillo, Piura, Cusco, Arequipa, Tacna, Huancayo, Puno, Iquitos y varias ciudades mas están en la lista.
Defendemos la idea de que el éxito de la renovación urbana, la recuperación patrimonial, económica y cultural del barrio, así como el empoderamiento legal de los moradores legítimos, es un proceso complejo que no nace del desalojo. Todo lo contrario, se hace realista y sostenible con la inclusión de los moradores legitimados en tal proceso a través de su conversión en propietarios de viviendas renovadas ahí mismo. No se entienda mal: la hipótesis no es generar títulos de propiedad sobre los habitáculos donde esas familias tienen hoy instaladas sus viviendas, sino títulos de unidades a ser renovadas en esos mismos terrenos, en base a proyectos nuevos, sostenibles y compatibles con la patrimonialidad del entorno, a partir de la asignación o venta de unidades de vivienda bajo la modalidad de bien futuro. Estamos persuadidos de que una vez que las familias sepan a ciencia cierta que están firmando escrituras de adquisición de viviendas nuevas futuras, facilitarán las obras y hasta laborarán en la renovación, dejando sus habitaciones actuales y mudándose durante el tiempo, a su costo. Lo harán sin remilgos porque saben que retornarán mejor, empoderadas legalmente. Lo anterior fue testeado en el Rímac antiguo en el proyecto Rímac Renace que auspició el PNUD y la APA (American Planning Association de los EEUU), a inicios de la década del 2010.
Si alguna virtud puede hablarse de la condición de propietario, es la de estar sujeto a ventajas pero también deberes. Es ese, entonces, el mejor mecanismo para que las personas se hagan responsables. Se trata de un muy fuerte aditivo de generación de responsabilidad. ¿Es tan difícil retribuir con la propiedad a los moradores antiguos de esos barrios, la cultura incorporada en ellos por generaciones, y así exigirles responsabilidades nuevas?, ¿por qué en lugar de distribuir diplomas de homenaje la municipalidad no entrega títulos de propiedad sobre casas renovadas? La Constitución y la ley se lo facultan.
El proceso complejo e interdisciplinario llamado renovación urbana sin desalojos requiere de la participación de posesionarios, dueños registrales, empresarios y autoridad municipal. Es un entramado jurídico, arquitectónico, social, urbanístico, cultural y también político; un lego cuyas piezas solo cobran sentido y ganan valor si y solo si son organizadas bien. Y por encima de todo es un proceso que requiere del destierro de dos falacias:
Falacia 1.- Los moradores y posesionarios de los barrios antiguos son gente de mal vivir y merecen ser desalojados. Son los culpables del deterioro y peligrosidad de sus calles y lo mejor que puede ocurrir en esos barrios es que esa gente se vaya. Esta falacia es una apología de la gentrificación. Idea cobijada por las corporaciones inmobiliarias solo animadas en la siembra de ladrillo y la cosecha de plusvalías en el corto plazo.
Falacia 2.- Nunca llegarán las inversiones a los barrios antiguos porque están tomados por centenas de familias y personas que no pueden o no quieren asumir los costos de proyectos nuevos, pues se encuentran a gusto con el estatus quo. También falso. Llegarán las inversiones que otorguen prioridad al enorme potencial de los centros históricos renovados, y los que calibren correctamente la complejidad, pero a la vez la factibilidad del proceso, por encima del factor terreno vacío de antemano.
Qué hacer. La vigente ley 29415, aprobada el 2009, y el proyecto que busca mejorarla (PL 7102 del 2023), se pensaron y redactaron para renovar con realismo, sentido inclusivo y visión de futuro, los barrios tugurizados sin desalojar a sus moradores y, por el contrario, convertir a ellos en propietarios de viviendas a edificarse en sus viejos callejones, quintas o casonas. El escaso impacto de esta norma se ha debido básicamente a la impericia de las municipalidades para atender su obligación de renovar el tejido de la propiedad de esos espacios. Su modificatoria busca subsanar esta dejadez a través de fortalecer el trabajo de la Comisión de formalización de la Propiedad (COFOPRI) como entidad técnica y ejecutiva en materia de regularización de la propiedad. Este cambio, así como la adopción de soluciones de derecho comparado como el caso español, también expuestos en la Municipalidad de Lima, no son detalles menores, por lo que corresponde un debate serio y exposición clara, en lo académico, técnico y social.
La gentrificación con desalojos no conducirá a la renovación de nada, no existe un solo caso de éxito en América Latina sustentado en desalojos. Sólo a polarización y mayor deterioro, incendios e inseguridad. El alcalde de Lima podría emplear parte de su tiempo en conocer mejor el trabajo de Jane Jacobs y el valor de los barrios vivos en la cultura de las ciudades, y combinarla con la lectura de planes de negocios inmobiliarios.
