Luis Martín Villavicencio Chiroque
Abogado por la PUCP
Asociado del Estudio Castro Muñoz Abogados
La declaración del Estado de Emergencia por parte del gobierno peruano mediante el Decreto Supremo N° 044-2020-PCM ha traído muchas consecuencias y discusiones a nivel contractual, uno de ellos es el del arrendamiento destinado a vivienda, por ejemplo. Sin embargo, poco se ha hablado de los arrendamientos de los locales comerciales, en los que la finalidad es distinta. En ese sentido, mediante el presente artículo se busca brindar una respuesta a la problemática surgida en cuanto a la pregunta de quién asume el riesgo en estos contratos por motivo de la declaración del Estado de Emergencia y qué solución se puede brindar respecto al pago, al cumplimiento del deber primario de prestación del arrendatario, en el escenario de que la actividad de su negocio no está comprendido dentro de las actividades que sí están permitidas en el Decreto Supremo.
- LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: ¿TODOS TIENEN UNA MISMA FINALIDAD O PROPÓSITO PRÁCTICO COMÚN?
El artículo 1666° del Código Civil señala que “Por el arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”. Con ello queda claro que se efectúa una cesión del uso del bien a favor del arrendatario de forma temporal a cambio de una renta, la cual puede ser pagada de manera diaria, semanal, mensual o anual, por periodos vencidos o adelantados, dependiendo de cómo lo han pactado las partes; ya que, el artículo 1676° del Código Civil no establece una presunción en cuanto al plazo de cada periodo, pero sí en cuanto al momento del pago si es que este no ha sido acordado. Ahora bien, ¿dicho uso del bien arrendado tiene alguna limitación? La respuesta es afirmativa. El uso de dicho bien tendrá como límite lo establecido por las partes o, como lo señala el artículo 1681° del Código Civil, “al que pueda presumirse de las circunstancias”.
En cuanto al primer supuesto, lógicamente tenemos que si en el contrato de arrendamiento se establece de forma textual que se está arrendado para un determinado fin, entonces el arrendatario no podrá variar el uso, salvo que le comunique este hecho al arrendador y este se encuentre de acuerdo con dicha variación; es decir, es evidente que el arrendatario tendrá que usar el bien de acuerdo al destino convenido. Aquí, como bien se puede apreciar, la finalidad del contrato, el propósito práctico común (causa objetiva) de las partes ha sido plenamente estipulado en el acuerdo. Sin embargo, si no existiese una clausula especifica en la que se aprecie de forma clara esta finalidad se podría realizar una interpretación sistemática de las cláusulas contractuales a fin de poder tener conocimiento de cuál era aquella, o también se puede acudir al análisis del segundo supuesto regulado en el inciso 1 del artículo 1681°.
Siendo ello así, siguiendo la línea del párrafo anterior, en cuanto al segundo supuesto referido al análisis de las circunstancias que rodean al contrato de arrendamiento celebrado, el profesor Mario Castillo Freyre acierta en señalar que:
“(…) deberá analizarse cuál es el uso que tiene registrado el bien ante el respectivo municipio distrital, y en tal caso se consideraría que el mismo sea comercial o particular.
Pero, en la medida en que las características del inmueble o la naturaleza del giro del negocio del arrendatario resulten inequívocas, podrá concluirse, de acuerdo con las circunstancias, por ejemplo, que el bien deberá ser destinado a local comercial, oficinas administrativas, casa para uno de los ejecutivos de la empresa, etcétera.”[1]
Teniendo en claro lo desarrollado hasta este momento, podemos concluir lo siguiente: si bien es cierto estamos en todo momento frente a “contratos de arrendamiento”, no todos van a tener la misma finalidad, causa objetiva o propósito práctico común, caso contrario el artículo 1681° no haría referencia a que una de las obligaciones del arrendatario sea el de destinar el uso del bien arrendado a lo efectivamente pactado. A manera de ejemplo, la finalidad de un contrato de arrendamiento de un departamento no va a ser la misma que en un arrendamiento de local comercial, pues en el primer supuesto el propósito práctico común viene ser el de usarlo para vivienda, mientras que en el segundo supuesto se destina para realizar una actividad comercial; es decir tiene una finalidad para un provecho comercial.
- EL CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR ORIGINADA POR LAS MEDIDAS DICTADAS EN LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE EMERGENCIA: ¿QUIÉN ASUME EL RIESGO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO?
Los contratos son distribuidores de riesgos y los referidos a arrendamientos no son ajenos a estos. Ahora bien, en principio el riesgo en estos contratos los asume el deudor, puesto que él es quien tiene el deber primario de prestación de efectuar un pago (la renta) a favor del arrendador, salvo que se configure hecho sobrevenido, un caso fortuito o de fuerza mayor (art. 1315° del Código Civil), lo cual ha ocurrido con las medidas dictadas por la declaración del Estado de Emergencia. En ese escenario, si ocurriese una situación (como la ya señalada) que imposibilite cumplir con la finalidad, con el propósito práctico común (la causa objetiva) que motivó al arrendador y al arrendatario a celebrar el respectivo contrato de arrendamiento, entonces el riesgo ya no recaería en el deudor, pues no existe una causa imputable a él, sino ajena a su esfera jurídica.
Teniendo en claro ello, pasemos a preguntarnos lo siguiente: ¿el riesgo es el mismo en todos los contratos de arrendamiento en la situación en la que nos encontramos ahora? La respuesta es negativa pues, como ya indicamos anteriormente, cada contrato de arrendamiento tiene su propia finalidad. A manera de ejemplo, si nos referimos a un contrato de arrendamiento para vivienda, el riesgo recae en el arrendatario, pues independientemente de que no pueda generar ingresos, sigue manteniéndose en posesión, uso y está destinando su actuar a la finalidad que estaba establecida en el contrato (vivienda). Sin embargo, si nos referimos a un contrato de arrendamiento de local comercial, la situación cambia, y ello es así porque la finalidad no será la de vivienda, sino el de realizar una actividad comercial específica. En este ejemplo, ¿se está cumpliendo la finalidad del contrato (realizar una actividad comercial en el inmueble arrendado)? No ¿Acaso el local comercial es de utilidad o provecho para el arrendatario? Tampoco ¿Y ello qué significa?, pues que la situación del caso fortuito o fuerza mayor originada por el Estado de Emergencia provoca que la finalidad de estos contratos no se cumpla, independientemente si aún exista posesión del bien (si se encuentran objetos dentro del local). Y ello nos hace llegar a la conclusión de que quien asume el riesgo en estas situaciones es, definitivamente, el arrendador.
- APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1316° DEL CÓDIGO CIVIL: UNA SOLUCIÓN APROXIMADA PARA ESTOS CASOS
Esta norma, en líneas generales, permite que se extinga la obligación si la prestación no se ejecuta por causa no imputable al deudor, así como también, si es que dicha causa es temporal (en este caso, las medidas dictadas por el gobierno al declarar el Estado de Emergencia), el deudor no sea responsable por el cumplimiento tardío mientras perdure dicha causa, entre otros aspectos más; sin embargo, habría que analizar tres situaciones, considerando el supuesto que el pago de la renta es mensual y el momento del pago será de forma vencida (en los primeros días de cada mes). Valga la pena señalar que la solución puede variar de acuerdo a cada caso en concreto, pues podemos estar presentes ante contratos cuyo plazo de cada periodo para efectuar el pago sea diario, semanal, mensual o anual, y cuyo momento de pago sea adelantado.
- En cuanto al primer supuesto, si el pago de la renta se configuraba antes de que se declare el Estado de Emergencia, entonces el arrendatario sí estaba obligado a realizar dicho pago a favor del arrendador, independientemente que desde el 16 de marzo del 2020 no se puedan realizar determinadas actividades comerciales.
- En cuanto al segundo supuesto, puede ocurrir que si el pago de la renta se configuraba después de la declaratoria del Estado de Emergencia, entonces se podría aplicar el artículo 1316° del Código Civil, pero dependiendo del periodo en que nos encontremos. Siendo ello así, si se tuviese que pagar la renta del mes de marzo, se aplicaría el segundo párrafo del artículo 1316° del Código Civil referido a la ausencia de responsabilidad por el retardo en el cumplimiento de la prestación debida; ya que, el arrendatario le dio utilidad y ha aprovechado el bien arrendado, por quince días es cierto, pero utilizó dicho bien para la finalidad estipulada. El deudor, en este caso, tendría que cumplir con el pago de la renta, pero cuando sea levantado el Estado de Emergencia y las restricciones que le impiden cumplir con la finalidad estipulada en el contrato de arrendamiento. No obstante ello, no cabe duda que la negociación entre las partes jugaría un rol importante en este supuesto, pues puede darse el caso que ambas acuerden que solamente se pague un porcentaje de la renta convenida, por motivo de que por causa no imputable al deudor por quince días estuvo imposibilitado de utilizar el local comercial para el fin por el que se suscribió el contrato de arrendamiento.
Pero, si se tuviese que pagar la renta del mes de abril, la situación cambia, pues la imposibilidad de utilizar el local comercial para los fines establecidos ha perdurado por todo ese mes. Por tal motivo, somos de la opinión que se aplicaría el primer párrafo del artículo comentado, esto es que se extingue la obligación cuando la prestación no se ejecuta por causa no imputable al arrendatario. No obstante, debemos realizar la siguiente precisión: no es que exista una ruptura de la relación obligatoria originada por el contrato de arrendamiento, sino que más bien solo se extingue la obligación que guarda relación con la prestación (pago de la renta) correspondiente, en este caso, al mes de abril. Recordemos que en cada periodo corresponde realizar un determinado pago (el pago de la renta del mes de marzo, por ejemplo, es distinto al del mes de abril, al de mayo, y así sucesivamente), lo cual permite concluir que cada una de dichas prestaciones será distinta a las demás.
En ese sentido, se extinguiría la obligación correspondiente al pago de la renta del mes de abril, por motivo de que la prestación de este periodo no se podrá ejecutar por causa no imputable al arrendatario, a raíz de que la finalidad a la que estaba destinado el local comercial y que las partes tenían pleno conocimiento, no se pudo realizar por el caso fortuito o fuerza mayor configurado en la actualidad.
- Finalmente, en el caso de los pagos que se deben realizar después de que se disponga el reinicio de las actividades comerciales por cada sector, debemos analizar caso por caso, puesto que el gobierno dispondrá ciertas medidas para el reinicio gradual de actividades. En ese sentido, hasta el momento en que no se habilite el reinicio de una determinada actividad comercial que está relacionada con un contrato de arrendamiento especifico, nos mantendríamos ante un supuesto de inejecución de obligaciones por causa no imputable al deudor, pero lo que se tendría que analizar es si resultaría aplicable el primer párrafo del art. 1316° (si es que estamos frente a un periodo vencido). También podría ocurrir que el reinicio de ciertas actividades comerciales que incumben a determinados contratos de arrendamiento se configure en un momento intermedio del periodo arrendado (por ejemplo, que las actividades se reinicien en la primera semana o en la quincena de un determinado mes); en ese caso, somos de la opinión que debería incentivarse la renegociación entre las partes, a fin de que ni el arrendatario ni el arrendador se vean perjudicados por motivo del pago de la renta. Lógicamente, al arrendatario se le verá complicado volver a impulsar el respectivo negocio y generar los ingresos de antes, motivo por el cual debería primar el principio de buena fe entre ambos a fin de renegociar los términos contractuales iniciales y que sean beneficiosos para ambos.
- UNA REGULACIÓN INTERESANTE: EL ARTÍCULO 1203° DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL ARGENTINO
Mediante la Ley 26.994 se aprobó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación argentina, superando así las regulaciones del antiguo Código Civil de Vélez Sársfield. Resulta interesante hacer referencia a este nuevo código porque, para efectos del presente caso, se reguló la solución directa para los casos en los que se configura un caso fortuito o de fuerza mayor en los casos de “locación”. Siendo ello así, veamos brevemente lo que se regula en dicho Código:
En su artículo 1187° se define lo que es la Locación: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”. En los artículos posteriores se desarrollan la reglas en la Locación y que pueden ser objeto de dicho contrato un bien mueble o inmueble. Siendo ello así, podemos apreciar que dicha figura jurídica es el contrato de arrendamiento regulado en nuestro Código Civil, pues se otorga a la otra parte el uso y goce por un determinado periodo de tiempo de un bien a cambio de una renta.
Pero lo más interesante es lo regulado en el artículo 1203° referido a la “Frustración del uso o goce de la cosa”, pues aquí se señala que: “Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes” (resaltado es nuestro). Como se puede apreciar, el nuevo Código Civil argentino brindó la solución directa a los casos de Locación (arrendamientos en nuestro ordenamiento jurídico) cuando ocurre un caso fortuito o de fuerza mayor, y esto ocasiona que el locatario (arrendatario) no pueda usar el bien o esta no pueda cumplir con su finalidad (el propósito práctico común que motivó a las partes a llegar al acuerdo). En ese caso, el legislador argentino decidió brindar dos soluciones interesantes: la rescisión del contrato (que en nuestro ordenamiento jurídico viene a ser en sí la resolución contractual, pues estamos ante una causa sobrevenida) o la cesación del pago de la renta por el tiempo que no se pueda utilizar el bien, de acuerdo –por supuesto- a los fines a los cuales se había destinado la locación (arrendamiento).
Si dicho texto normativo estuviese plasmado en nuestro Código Civil, ¿se hubiesen suscitado controversias como las de hoy en día? Dejemos que dicha interrogante sea materia de análisis para futuros trabajos.
[1] CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos típicos. Fondo editorial PUCP, Tomo i. Lima, 2010, pp. 390
