Andrés Vásquez
Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asociado del área Inmobiliaria y de Saneamiento de Tierras del estudio Rubio Leguia Normand. Miembro Principal del Taller José León Barandiarán de la UNMSM.
I. Problemática
A nivel registral, lo que hoy conocemos como imposible, antes era visto como algo permisible. Hoy es imposible pretender la inscripción del derecho de posesión, antes bajo el D. Leg. 6671 era posible su inscripción para quien estaba poseyendo y explotando económicamente un predio rural de manera directa, continua, pacífica, pública y como propietario por un plazo mayor a cinco años. Hoy es imposible vulnerar el principio de especialidad, por el cual se apertura una partida por cada predio, antes, en el marco de la Reforma Agraria, los registradores inscribían dos o mas predios en una sola partida registral2.
Esta conversión de “permisible” a “imposible”, se debe a que las normas registrales -como todas en general- se van actualizando al contexto socio económico de la época; sin embargo, muchos de esos procedimientos registrales permisibles (hoy, imposibles) siguen generando efectos registrales, como lo son las “anotaciones preventivas del derecho de propiedad”.
El inciso 3 del artículo 79 del derogado Reglamento de las Inscripciones de 19363 (en adelante “Reglamento de 1936”) reguló la posibilidad de inscribir de manera “preventiva” la adquisición de un predio en los casos que el dominio del vendedor no se encontraba inscrito en Registros Públicos. En este caso, el registrador aperturaba una partida especial. En esa línea, el artículo 92 del mismo reglamento prescribió que estás anotaciones preventivas tenían una vigencia de 60 días prorrogables hasta 180 días, cuyo cómputo se iniciaba desde la fecha de presentación del título que dio mérito a su anotación.
Al día de hoy, existen partidas electrónicas con una antigüedad de hace mas de 25 años que siguen manteniendo la condición de “anotación preventiva” bajo la siguiente letra: “la empresa X ha pasado a ser propietaria del inmueble anotado de manera preventiva”. A lo que surgen las siguientes interrogantes: habiendo transcurrido 25, 15 o 5 años, ¿procedió de pleno derecho la conversión en definitiva? ¿se trata de un bien inmueble inscrito o no? Si se recomienda su adquisición, ¿se cumple con el tracto sucesivo para lograr inscribir la transferencia en la misma partida?
II. Características
Para intentar responder dichas interrogantes, resulta necesario primero conversar sobre su naturaleza jurídica y efectos legales. La definición como tal se encuentra recogida en el artículo 64 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos4 (en adelante, “Reglamento”), “las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.
En esa línea, nuestro Tribunal Registral para explicar su alcance, hace bien en citar reiteradas veces la definición de los profesores españoles Diez-Picazo y Gullón, “son asientos de vigencia temporalmente limitada, con efectos menos amplios que los de las inscripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe pública registral que en otro caso se produciría a favor de terceros adquirentes. Su objeto son derechos y situaciones jurídicas que no son directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o bien porque son situaciones puramente transitorias”5.
Ambas definiciones resaltan que su característica principal es la temporalidad, toda vez que tiene un tiempo limitado al extinguirse: (i) por cancelación, (ii) por caducidad y/o (iii) por su conversión en inscripción. La caducidad y la conversión tienen lugar, respectivamente, por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella, y cuando la persona adquiere definitivamente el derecho por haber cumplido con los requisitos exigidos, dentro del plazo previsto, para su conversión en definitiva.
Respecto de la cancelación, compartimos la opinión de Antonio Pau Pedron6 − citado también por nuestro Tribunal Registral− al señalar que, “no es propiamente una causa de extinción de las anotaciones preventivas, sino el reflejo registral de la extinción que se ha producido por caducidad, por conversión, por renuncia, por nulidad, por rectificación de la anotación errónea y por lo que se ha denominado agotamiento de su cometido específico”. De hecho, si uno interpreta el artículo 95 y siguientes del Reglamento, nuestro legislador habla de cancelación como una consecuencia (y no como causa) de inexistencia de rogatoria, extinción del derecho, nulidad, caducidad, entre otros.
III. Como etapa de formalización del derecho de propiedad
Esta característica de transitoriedad resalta aún más cuando la anotación preventiva es utilizada como una etapa de formalización de la propiedad. Verbigracia, por citar algunas:
En el ámbito privado y urbano, tenemos la prescripción adquisitiva notarial regulada en la Ley N° 273337 (vigente hasta la publicación del Reglamento del Decreto Legislativo N° 15958), en donde una vez el Notario realice las publicaciones en los diarios, solicita a Registros Públicos realizar una anotación preventiva de la existencia de una solicitud de prescripción adquisitiva a efectos que quien considere se le este afectando su derecho de propiedad, pueda presentar su oposición. De no haberlo y haberse llevado a cabo las siguientes etapas (notificación personal, inspección ocular, extensión de escritura pública o formulario y siguientes), dicha anotación preventiva se convierte en definitiva, cancelando el asiento registral a favor del antiguo propietario registral
En el ámbito estatal, la Ley N° 291519 y su Reglamento10 contemplan que las entidades que conforman el Sistema Nacional de Bienes Estatales puedan llevar a cabo un procedimiento especial de saneamiento físico legal (inmatriculación, independización, asunción de titularidad, declaratoria de fábrica, entre otros) de los bienes inmuebles estatales sean estos de su propiedad, adquiridos bajo cualquier título, y/o en posesión, siendo su cuarta etapa de saneamiento realizar una anotación preventiva, para que las entidades o particulares que se consideren afectados con el acto materia de saneamiento físico legal pueden oponerse, acreditando el derecho real que les afectaría.
En el ámbito privado y rural, tenemos la Ley N° 3114511 y su Reglamento12, que contemplan el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva, regulan en su séptima etapa de saneamiento, en caso de predios inscritos, la extensión de una anotación preventiva, para dar cuenta de la existencia del procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva, cuyo plazo de vigencia es de dos años, renovables por el mismo plazo.
Otras veces esta transitoriedad es bien utilizada para enervar conflictos con terceros adquirentes de derechos sobre el bien objeto de anotación preventiva. Verbigracia, por citar una:
En el marco del Decreto Legislativo N° 119213, el Sujeto Activo solicita la inscripción de la anotación preventiva del área que comprende el proyecto de infraestructura, a efectos de evitar la alteración del valor del inmueble, prohibiendo que las áreas que forman parte de la anotación preventiva sean objeto de acciones de saneamiento físico legal, habilitaciones urbanas, cambio de zonificación y autorizaciones de edificación y licencias, por parte de cualquier entidad pública.
IV. ¿Predios inscritos o no inscritos?
Retomando la casuística planteada de la anotación preventiva regulada en el inciso 3 del artículo 79 del Reglamento de 1936, nuestro legislador reguló en su artículo 92 expresamente su plazo de vigencia, “(…) caducan a los sesenta días de la fecha del asiento de presentación correspondiente. Puede prorrogarse este plazo hasta ciento ochenta días, por justa causa y en virtud de resolución judicial”. Vale decir, sí el titular favorecido por la inscripción preventiva de su dominio no solicitó la anotación definitiva durante el plazo de 60 o 180 días, así haya transcurrido 40 años, resulta imposible solicitar su conversión en definitiva.
Para nuestro legislador el referido plazo de vigencia era un plazo razonable por el cual el titular anotado de manera preventiva podía cumplir con los requisitos para solicitar de manera definitiva su derecho de propiedad. En este caso, el solo transcurrir del tiempo no era el presupuesto para la conversión en definitiva, sino se producía cuando se acreditaba, dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva, el dominio del transferente.
El dominio de su transferente no se encontraba inscrito, ya sea porque se encontraba en proceso de formalización su título de propiedad por alguna entidad competente (ostentaba solo posesión) o tenía un título imperfecto sobre su bien inmueble (por ejemplo, no se encontraba correctamente delimitado el área adquirida). La ventaja para el adquirente era que le brindada prioridad y publicidad registral evitando que el transferente realice más transferencias sobre el mismo inmueble. Esta anotación preventiva no era parte de un proceso de formalización, sino era utilizado por el adquirente para enervar posible conflictos con terceros.
Ahora, la imposibilidad de subsanar su conversión en definitiva se debe también a que la caducidad de la anotación preventiva opera de pleno derecho, ósea no hay forma de hacer revivir la anotación preventiva, ello implica así se hayan extendido posteriores asientos a dicha anotación. Por ejemplo, si durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular fallece y se inscribió su sucesión intestada a favor de su herederos, al haber caducado la anotación preventiva, los herederos no pueden alegar ser titulares inscritos de un derecho que ya ha caducado.
En consecuencia, por el tiempo, podemos concluir a priori que todas las anotaciones preventivas extendidas al amparo del inciso 3 del artículo 79 del Reglamento de 1936 ya estarían caducadas. Al tratarse de predios que no estaban inscritos y se les llegó a aperturar una partida especial, estamos hablando, desde mi interpretación, de área sin antecedente registral o tener los efectos de dicha condición, por más que Registros Públicos lo siga publicitando. Para corregir dicha situación, que podría llegarse a interpretar como una duplicidad registral en caso alguien pretenda alguna inscripción sobre el mismo ámbito de la anotación preventiva, el artículo 103 del Reglamento prevé que un tercero o Registrador pueda solicitar su cancelación, “el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera solicitud de parte”.
IV. Conclusiones y recomendaciones
La característica fundamental de las anotaciones preventivas es su transitoriedad; es decir, tienen un tiempo de vida definido de antemano por la ley, salvo algunas excepciones señaladas por la propia ley. Una vez transcurridas sus vigencias, caducan o extinguen inexorablemente, pudiendo ser objeto de cancelación. Por lo que, para su conversión en definitiva, es requisito indispensable que la anotación preventiva este vigente.
El artículo 92 del Reglamento de 1936 prescribió que las anotaciones preventivas inscritas al amparo del inciso 3 del artículo 79 tenían una vigencia de 60 días prorrogables hasta 180 días, cuyo cómputo se inicia desde la fecha de presentación del título que dio mérito a su anotación. El solo transcurrir del tiempo no era el presupuesto para la conversión en definitiva, sino se producía cuando se acreditaba, dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva, el dominio del transferente.
Por el tiempo, a priori, las anotaciones preventivas extendidas al amparo del inciso 3 del artículo 79 del Reglamento de 1936 ya estarían caducadas. En caso de haberse aperturado una partida especial, por más que Registros Públicos siga publicitando la partida de anotación preventiva, estaríamos frente a un predio no inscrito o ámbito sin antecedente registral.
Sí te encuentras en esta situación, evalúa lograr la inmatriculación en mérito al artículo 2018 del Código Civil o iniciar un proceso de prescripción adquisitiva judicial, notarial o administrativa. Dependiendo del interés en que uno se encuentre: (i) evitar solicitar la “cancelación” de la anotación preventiva si tu finalidad es seguir enervando la eficacia de la fe pública registral (por ejemplo, si te encuentran aún poseyendo el inmueble y quieres evitar que terceros bajo la falsificación de documentos busquen inscribir algún derecho a su favor), o (ii) si uno está en un nuevo proceso de formalización, solicitar la cancelación a efectos evitar cualquier controversia con Registros Públicos referido a alguna duplicidad registral.
Referencias bibliográficas
[1] Ley de Registros de Predios Rurales. Publicada el 13.09.1991 en el diario oficial “El Peruano”.
[2] Sobre dicha problemática, en el CCXIV Pleno del Tribunal Registral realizado los días 19 y 20 de agosto de 2019 se acordó como criterio vinculante que, “cuando en una partida registral coexisten dos o más predios físicamente individualizados a favor de distintos titulares, si bien es cierto constituye una vulneración al principio de especialidad, no puede desconocerse que el derecho registrado se encuentra legitimado, por lo que corresponde extender en la misma partida los actos de transferencia, gravamen, entre otros, respecto de cada uno de los predios coexistentes. Igualmente, se precisó que de solicitarse la independización de uno de dichos predios” (Resolución N° 3941-2024-SUNARP-TR).
[3] Aprobado mediante acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema del 17 de diciembre de 1936.
[4] Aprobado por Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN de fecha 22.05.2012
[5] DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN. Sistema de Derecho Civil. Volumen III: Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral. Madrid: Tecnos, 1997. Pág. 343.
[6] PAU PEDRON, Antonio. Curso de Práctica Registral, Madrid, 1995, p. 45.
[7] Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.
[8] Decreto Legislativo de regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones.
[9] Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
[10] Decreto Supremo Nº 008-2021-VIVIENDA.
[11] Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales.
[12] Decreto Supremo Nº 014-2022-MIDAGRI.
[13] Decreto Legislativo que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura.
