Henry Huanco Piscoche
Abogado (UNMSM) y Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria (Universidad de Barcelona). Socio fundador del Estudio Huanco Abogados. Árbitro ad hoc e inscrito en el Registro de Árbitros de la CCL, OSCE, PUCP, CIP e INDECOPI. Secretario Técnico y Asesor del Grupo de Trabajo que se encargó de proponer mejoras al Código Civil.
El principal riesgo de las personas que arriendan un inmueble es que su arrendatario, al vencimiento del plazo del contrato o luego de su resolución, no quiera restituirle dicho bien. Dado que está prohibida la autotutela, el propietario deberá iniciar un proceso judicial para lograr la restitución de su inmueble. Y dicho proceso, en nuestro país, es largo y complejo.
Para hacer frente a este grave problema que desincentiva la inversión inmobiliaria, el 07 de mayo de 2014 se promulgó la Ley N° 20301 que tuvo por objetivo agilizar dicho proceso de desalojo. Mediante dicha ley, con la inclusión de una cláusula denominada “allanamiento a futuro”, el arrendatario se allanaba a la eventual demanda de desalojo que el propietario interpusiera contra él.
En los medios se informaba que, a partir de su vigencia, los desalojos sólo tomarían 15 días; sin embargo, dicho plazo comienza a computarse recién desde la obtención de la sentencia, y para ello, previamente, se debía pasar por una “etapa de conocimiento”, en que el Juez debía verificar si el plazo del contrato había vencido o si el contrato fue resuelto por incumplimiento del pago de la renta. Y dicha etapa, por la carga procesal judicial, tomaba, en el mejor de los casos, 1 año y medio. Es decir, dicha ley no cumplió su objetivo y el problema persiste.
Ante ello, el 24 de abril de 2019, se publicó la Ley Nº 30933 – “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial” (en adelante, la «Ley«). Esta Ley permite que los propietarios, arrendadores o administradores de bienes inmuebles recuperen sus bienes en un periodo más célere, pues quien se encargará de la mencionada “etapa de conocimiento” ya no será un Juez, sino un Notario. A continuación realizaré un análisis descriptivo de dicha Ley.
Ámbito de aplicación de la Ley
Según el Artículo 1 de la Ley, podrán acogerse a este procedimiento, el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un inmueble. Sin embargo, la Ley no aplica para el caso de la desocupación de inmuebles materia de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros contratos que incluyan un pago para adquirir la propiedad del inmueble.
Requisitos del contrato de arrendamiento para ampararse en la Ley
Si una persona que arrienda un bien inmueble quiere lograr un desalojo al amparo de esta Ley, deberá cumplir los siguientes requisitos:
- El contrato de arrendamiento debe estar contenido en una escritura pública otorgada por un Notario o en el Formulario Único de Arrendamiento Inmueble destinado a vivienda (FUA).
- Las modificaciones del contrato de arrendamiento deben revestir la misma formalidad observada en el contrato original.
- Se debe individualizar el inmueble de manera inequívoca, debiendo consignarse las referencias precisas de su ubicación.
- Se debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del inmueble, ya sea por vencimiento del plazo del contrato o la resolución del mismo por falta de pago de la renta.
- El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula en la que se indique el sometimiento expreso a lo establecido por la Ley, es decir: (i) el sometimiento a la competencia notarial para la constatación de cualquiera de las causales establecidas por la Ley y (ii) la ejecución del desalojo por parte del Juez de paz letrado.
- El pago de la renta debe realizarse a través de transferencia bancaria, por lo que en el contrato se debe indicar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del Sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).
Causales para solicitar el desalojo
Sólo se podrá solicitar el desalojo al amparo de la Ley, por las siguientes causales:
- Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,
- Incumplimiento del pago de la renta, de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento y, a falta de pacto, el incumplimiento del pago de 2 meses y 15 días de renta, conforme al numeral 1 del Artículo 1697 del Código Civil.
Para que el Notario constate el incumplimiento del pago de la renta, solo considerará la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes hasta antes de la recepción de la carta notarial por la que se exige la restitución del inmueble.
Requisitos de la solicitud de desalojo ante el Notario
Una vez que se verifique cualquiera de las 2 causales antes mencionadas y que, a pesar de ello, el arrendatario no quiera restituir el inmueble, el arrendador deberá presentar una solicitud escrita ante el Notario con los siguientes requisitos:
– La solicitud de desalojo debe contener el nombre del propietario o de la persona que tenga derecho a la restitución del bien, su domicilio, DNI y firma.
- Debe señalar el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, y su número o copia del DNI.
- A la solicitud, se debe adjuntar el original o copia legalizada: (i) del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento; y (ii) de la carta notarial enviada al arrendatario requiriendo la restitución del bien inmueble debido al vencimiento del plazo o a la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.
Procedimiento del desalojo
El procedimiento especial de desalojo previsto por la Ley consta de 2 partes: (i) procedimiento notarial y (ii) proceso judicial de lanzamiento.
Procedimiento notarial
– El Notario revisa que la solicitud y el contrato de arrendamiento hayan cumplido los requisitos antes indicados, y que se hayan verificado las causales para solicitar el desalojo ya mencionadas.
- El Notario notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales para solicitar el desalojo antes mencionadas.
- El arrendatario solo podrá oponerse si: (i) El contrato sigue vigente (por existir una prórroga), (ii) acredita haber cancelado las rentas, para lo cual deberá adjuntar la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta en la cuenta bancaria acordada, o (iii) la solicitud ha incumplido las formalidades previstas en la Ley.
- Si el arrendatario no brindó oposición, o si ésta no se amparó en las causales mencionadas en el párrafo precedente, el Notario extenderá un acta no contenciosa dejando constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, declarando la procedencia del desalojo, lo que protocolizará en su Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. Dicha acta constituye título ejecutivo especial para proceder al lanzamiento.
Trámite judicial de lanzamiento
- Una vez que se cuente con el Acta Notarial, el propietario deberá presentar una solicitud de lanzamiento dirigida al Juez de paz letrado competente, con la autorización de un abogado y el pago de la tasa judicial para que el Notario envíe la copia legalizada del expediente notarial.
– Dentro del plazo de 3 días hábiles de recibida la solicitud y las copias legalizadas del expediente notarial, el Juez de paz letrado verificará los requisitos y, de corresponder, emitirá la resolución judicial en la que ordenará el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, así como la orden de descerraje, en caso de resistencia al cumplimiento del mandato o de encontrarse cerrado el inmueble. Esta resolución es impugnable sin efecto suspensivo.
– Asimismo, el Juez de paz letrado cursará un oficio a la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de 2 días hábiles contado desde el día siguiente de la notificación, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo.
- Culminado el trámite de lanzamiento, el propietario podrá solicitar ante el mismo juez el pago de costas y costos del proceso, así como de los servicios notariales derivados del desalojo.
La Ley no ha estado exenta de críticas. Sin embargo, esperemos que constituya un mecanismo más célere que tutele el interés de los legítimos propietarios en los procesos de desalojo.
