Diego Quiroz Quiroz*,**
*Bachiller en Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Adjunto de Docencia de los cursos de Contratos Típicos, Contratos Típicos 2 y Obligaciones en la PUCP.
**Un agradecimiento especial al Dr. Jorge Ortiz Pasco, un gran amigo y maestro, quien me ayuda constantemente con la elaboración y preparación de mi Tesis de Licenciatura: “El tiempo (no tan bien) compartido: La Multipropiedad en el Perú”, de la cual me baso para la presente entrega.
Un tema poco conocido, pero a la vez interesante cuando llevas el curso de Derecho Reales en la universidad, es lo referente a la institución jurídica denominada Multipropiedad, o también llamada Timesharing en el mundo anglosajón. Poco conocido porque muchos piensan que la Multipropiedad es una realidad jurídica ajena a nuestro sistema legal cuando, muy por el contrario, existe una ley de 1991 que la recoge normativamente (Decreto Legislativo N° 706). Interesante porque su evolución ha complejizado su naturaleza jurídica, al punto de que los Estados han tomado diversos caminos para recogerla en sus legislaciones, generándose posturas contrapuestas, en comparación con otras figuras jurídicas como el derecho de Usufructo o el derecho de uso otorgado mediante el Arrendamiento.
¿En qué consiste el derecho de Multipropiedad? En pocas palabras, es el derecho mediante el cual una persona disfruta del uso de un bien inmueble por un periodo determinado o determinable en el año, repitiéndose dicho ejercicio anual de uso por todo el periodo de vigencia del contrato que otorga dicha titularidad. Sin embargo, se debe resaltar que el mismo contenido del derecho de Multipropiedad ha experimentado cambios, producto de su evolución y de las necesidades de la sociedad en un contexto histórico determinado, diferenciándose dos etapas.
En una primera etapa, que podría ser considerada incipiente, la Multipropiedad significó una nueva alternativa de alojamiento vacacional, ideada por la Sociedad Grands Travaux de Francia, en la década de 1960, mediante el cual se vendía el derecho de uso de una habitación o apartamento durante una a dos semanas al año, respetándose su ejercicio exclusivo en los posteriores años hasta la culminación del contrato[1]. De esta manera, el titular abarataba los costes de la venta tradicional con un inmueble que no podía usar efectivamente todo el año.
Posteriormente, en una segunda etapa, ya consolidada, la Multipropiedad incluyó la posibilidad de intercambiar derechos de uso entre sus titulares, a efectos de que se mantenga el interés por permanecer en el negocio multipropietario. Dos grandes cadenas hoteleras norteamericanas contribuyeron a su adaptación: a) Resorts Condominiums International, quien en un principio solo acercaba propietarios para intercambiar arrendamientos de menor escala[2]; e b) Interval International, quien ha realizado importantes convenios de colaboración en estos años para ofrecer más opciones de intercambio[3].
Vemos entonces que la Multipropiedad no solo se agota en ser un derecho de uso periódico anual. La Multipropiedad nació para fines recreacionales, permitiendo que su titular exija una serie de servicios conexos a su interés vacacional, entre ellos, el intercambio de titularidades para disfrutar y conocer de otros paisajes, en una búsqueda permanente de desarrollar el turismo vacacional.
Ahora bien, teniendo en cuenta el contenido del derecho de Multipropiedad, los Estados la han regulado por distintas vías en lo referente a su naturaleza jurídica y facultades otorgadas a su titular. Están aquellos que la regulan como modalidad del derecho de Propiedad. Están otros que la regulan como un derecho real independiente a la Propiedad. Y están los que la regulan como un derecho personal de crédito.
Dentro del primer grupo, tenemos a Suiza, Estado que reguló a la Multipropiedad no bajo una ley especial en sí, sino bajo la interpretación sistemática de sus normas del Código Civil. Mediante este cuerpo normativo, el codificador suizo considera la Multipropiedad como una modalidad del derecho de Propiedad, específicamente, como una Copropiedad. En otras palabras, los multipropietarios son titulares de cuotas ideales sobre un inmueble, pudiendo ejercer su derecho de partición en cualquier momento. Si bien el Código suizo permite pactar la indivisión, ésta no puede durar más de treinta años. En ese sentido, ¿cómo se salvaguarda la naturaleza permanente del negocio multipropietario en Suiza? El artículo 650° otorga una salida: excluir la partición por un “fin duradero”, como representa el destino turístico y de alojamiento de la Multipropiedad, sin importar algún plazo[4].
Asimismo, dentro del segundo grupo, tenemos a Francia, Estado que optó por legislar la Multipropiedad dentro de una ley especial: la Ley 86–18, del 6 de enero de 1986. Bajo esta norma, el legislador francés regula la Multipropiedad como un derecho crediticio de uso. La ley entabla una relación obligacional entre las llamadas “Sociedades Cooperativas de Atribución de Inmuebles” y los multipropietarios, quienes visibilizan su derecho con la adquisición de acciones, permaneciendo su ejercicio mientras la sociedad subsista[5]. Por lo tanto, estas sociedades conservan la propiedad del inmueble afecto a Multipropiedad y solo ceden su derecho de uso a los multipropietarios asociados.
Por otra parte, dentro del tercer grupo, tenemos a Portugal, Estado que decidió regular la Multipropiedad a través del Decreto Legislativo 355, del 31 de diciembre de 1981. En esta norma, el legislador portugués recoge dicha institución como un nuevo derecho real, al cual denomina “Derecho Real de Habitación Periódica”. La ley reconoce que el multipropietario ejerce un derecho real en cosa ajena, es decir, oponible erga omnes[6], preferente, inmediato y con persecución. Ello va de la mano con que solo el propietario del inmueble tiene derecho a su administración[7]. Por ende, el propietario del bien mantiene la nuda propiedad, mientras al mismo tiempo restringe su propio uso para cedérselo a los multipropietarios.
Acercándonos a Latinoamérica, y también dentro de este tercer grupo, tenemos a Argentina, Estado que incluye la Multipropiedad, denominada “Tiempo Compartido”, dentro de la lista taxativa de derechos reales del Código Civil y Comercial de la Nación, del 1 de octubre de 2014[8]. Si bien el artículo 1888° de este cuerpo normativo menciona que la Multipropiedad recae sobre cosa propia, asemejándola al derecho de Propiedad o alguna de sus modalidades, luego, en el artículo 2090°, confirma que existe un propietario, distinto a los titulares multipropietarios, al mencionar que solo dicho propietario puede afectar el bien en un régimen de Multipropiedad. En ese sentido, el Código argentino prioriza la nuda propiedad del propietario del bien y reconoce los caracteres de persecución, preferencia y oponibilidad erga omnes del derecho de uso de los multipropietarios.
Siguiendo con Latinoamérica, un caso peculiar es Venezuela, Estado que acoge las tres formas de regulación más comunes a través de la Ley que regula y fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido (Gaceta Extraordinaria N° 5.022), del 18 de diciembre de 1995[9]. En el artículo 2° de esta norma, el legislador venezolano solo llama “Multipropiedad” cuando su titular adquiere un parte alícuota sobre el inmueble. En cambio, llama “Tiempo Compartido” cuando su titular solo ejerce un derecho de uso sobre dicho bien, existiendo un propietario detrás. Al mismo tiempo, en el artículo 32°, se menciona que el carácter real o personal del derecho de Tiempo Compartido depende de las condiciones de ejercicio por parte de su titular. Por ende, este derecho de uso periódico puede pasar de ser un derecho real absoluto, o sobre cosa ajena, hasta un simple crédito producto de una relación obligacional.
Por su parte, el Perú no ha sido ajeno a la Multipropiedad, legislándola por intermedio del Decreto Legislativo 706, del 5 de noviembre de 1991[10], a la cual denomina “Tiempo Compartido”. Sin embargo, a pesar de que han pasado más de veinte años desde su regulación, muy pocos inversionistas, por no decir prácticamente casos aislados, se han acogido a esta norma. Ello no quiere decir que la dinámica del uso periódico anual de un bien no sea atractiva a la población. Existen diversos clubes de playa que bajo la modalidad de Asociación, brindan acceso a sus miembros asociados para usar sus localidades y servicios complementarios de forma periódica y cumpliendo ciertos requisitos establecidos en el Estatuto. Ello hace un llamado a revisar la actual regulación de la Multipropiedad en nuestro país y determinar las razones por las cuales los inversionistas del Sector Turismo no la encuentran atractiva.
Fuera del impacto de esta ley en nuestra sociedad y centrándonos en su contenido, ésta recoge la Multipropiedad como una especie particular de Copropiedad. Es así que el artículo 1° de la norma menciona que los titulares multipropietarios gozan de un derecho de copropiedad afectado al disfrute periódico y exclusivo, derecho que podrá ejercerse por treinta años a más si el régimen es renovado. En otras palabras, todos los titulares entran en una relación de vecindad mediante sus cuotas ideales sobre el bien inmueble.
Asimismo, el artículo 2° otorga libertad de configuración interna en lo referente al contrato de uso y disfrute de la unidad inmobiliaria. No obstante, hace hincapié en que los titulares ejercen una copropiedad restringida en cuanto a los derechos otorgados por el Código Civil en un régimen de Copropiedad plena. En ese sentido, la ley peruana suprime sobre todo las facultades de los multipropietarios para solicitar la partición del bien y/o la preferencia en caso existan bienes comunes no susceptibles de división material, así como otras que se opongan al fin permanente del negocio multipropietario.
De una lectura rápida de la norma peruana, dos temas saltan a la vista. El primero está relacionado al tipo de sistema de copropiedad acogido por el ordenamiento peruano. No debemos olvidar que nuestra legislación sigue los parámetros de la copropiedad romana, de corte individualista, en el cual la copropiedad es insostenible o no deseable para los titulares, quienes ven en ella una situación transitoria, facilitándoseles la terminación del estado de vecindad copropietaria.
Los derechos de tanteo y retracto, regulados en los artículos 989° y 1599°, inciso 2, del Código Civil, respectivamente, son claros ejemplos del perfil individualista de la Copropiedad en el Perú. Mediante el primero, el copropietario evita la subasta de los bienes comunes no susceptibles de división material, adquiriendo su propiedad. Mediante el segundo, el copropietario busca adquirir la propiedad de las cuotas ideales a pesar de haber sido vendidas a terceros. Y ambas prerrogativas son otorgadas para una sencilla finalidad: que el copropietario pueda reunir todas las cuotas ideales y, en consecuencia, acabar con el régimen copropietario.
En esa línea, permitir que la ley peruana de Multipropiedad restrinja derechos a los copropietarios, derechos que responden a una tradición histórica de la Copropiedad en nuestro ordenamiento, significa desnaturalizar las instituciones innecesariamente cuando se podría encontrar otras vías jurídicas para normativizar la Multipropiedad. Queda claro que el fin permanente del negocio multipropietario para desarrollar el turismo vacacional no es conciliable con una Copropiedad de corte romana, como la acogida por nuestro Código Civil.
El segundo tema a tomarse en cuenta está referido a las nuevas necesidades del mismo negocio recreacional de la Multipropiedad. Es acertado decir que los bienes no solo se deterioran por su uso material, sino también por el interés que transmiten a su titular. Si una persona solo puede ejercer su derecho de Multipropiedad sobre un inmueble determinado, en una zona determinada, es lógico pensar que en cuatro a cinco años su interés por vacacionar en dicho inmueble habrá disminuido, por no decir desaparecido. Es por ello que hoy en día el sistema de intercambio vacacional es muy importante en la industria multipropietaria.
Junto a esta evolución de la Multipropiedad con el régimen de intercambio, existe a la par otra evolución: la forma de ejercicio del derecho del multipropietario. En la actualidad, no necesariamente ni el tiempo periódico de ejercicio ni el inmueble a usarse se encuentran determinados ex ante. Muchas veces, los titulares solo adquieren una membresía que, dependiendo de su clasificación, permitirá escoger el bien a usarse para el año en específico dentro de un grupo de bienes seleccionados para la categoría del inmueble. Así también, en ocasiones, los titulares escogen el tiempo de ejercicio de su derecho al inicio de cada año, llegándose incluso a la posibilidad de no ejercerlo por no encontrar un bien interesante.
Estos dos temas nos sugieren concluir que la norma peruana de Multipropiedad parte de una base errónea en lo referente a la naturaleza de la Copropiedad en la legislación peruana; y, asimismo, que dicha ley es insuficiente para regular todo el complejo negocio de la Multipropiedad. Sin embargo, el análisis no acaba con las apreciaciones expuestas, sino solo se muestra como un incentivo a seguir investigando sobre esta institución jurídica y el mejor tratamiento que podría dársele en nuestra realidad peruana.
Referencias
[1] Cf. MUNAR BERNAT, Pedro A. Presente y futuro de la multipropiedad. Madrid: Tecnos, 1992, p. 34.
[2] Cf. Ídem, p. 47.
[3] Cf. Ídem, pp. 47–48.
[4] Cf. BENITO ARENAS, José A. “Algunas consideraciones sobre la multipropiedad en Derecho comparado”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Madrid, Marzo–Abril 1993, número 615, p. 493. Consulta: 28 de diciembre de 2017.
[5] Cf. DÍAZ–AMBRONA BARDAJÍ, María Dolores. “Apuntes sobre multipropiedad”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Madrid, Marzo–Abril 2000, número 658, p. 1435. Consulta: 5 de enero de 2018.
[6] Cf. Ídem, p. 1437.
[7] Cf. BENITO ARENAS, José A., óp. cit., p. 477.
[8] Cf. CONGRESO DE LA NACIÓN ARGENTINA. Ley 26.994. Código Civil y Comercial de la Nación. 1 de octubre de 2014. Consulta: 5 de enero de 2018.
< http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf>
[9] Cf. CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA. Ley que regula y fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido. 18 de diciembre de 2014. Consulta: 5 de enero de 2018.
[10] Cf. PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ. Decreto Legislativo 706. Regula la modalidad turística denominada “Tiempo Compartido” para el desarrollo de la inversión en el Sector Turismo. 5 de noviembre de 1991. Consulta: 5 de enero de 2018.
<http://www.leyes.congreso.gob.pe/Documentos/DecretosLegislativos/00706.pdf>
