Yelvi Adrián Huaracc
Abogada por la Universidad Nacional de San Agustín y asociada del estudio Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados.
El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, el “Reglamento General”) regula el procedimiento registral aplicable a todos los registros de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – Sunarp: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Bienes Muebles y Registro de Propiedad Inmueble.
La base del procedimiento registral son los principios regulados en el Libro IX del Código Civil y en el Título Preliminar del Reglamento General.
Al respecto, el 15 de octubre de 2020, se publicó en el Diario Oficial El Peruano, la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 146-2020-SUNARP-SN, que modificó algunos de los artículos del Reglamento General.
Precisamente, las modificaciones más relevantes están relacionadas a los Principios de Rogación, Prioridad Excluyente y Legalidad.
I. El Principio de Rogación:
El numeral III del Título Preliminar del Reglamento General hace referencia al Principio de Rogación cuando señala lo siguiente: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa” (el subrayado es nuestro).
De acuerdo con lo señalado, el procedimiento registral inicia cuando se materializa el Principio de Rogación y básicamente todos los actos contenidos en un título (e.g. escritura pública, acto administrativo, resolución judicial, formulario, etc.) serán materia de calificación por el registrador. La excepción a este Principio es la reserva, esto es cuando el administrado indica expresamente que no desea que se califique algún acto.
El artículo 40° del Reglamento General, regula cuándo un título debe ser observado, precisamente uno de los supuestos es cuando se advierte la falta de inscripción del acto previo, por ejemplo, cuando se solicita la inscripción de una compraventa y se advierte de la revisión partida registral que el vendedor no registró previamente su derecho.
En este último caso, antes si el administrado con el fin de subsanar la observación presentaba los documentos necesarios para inscribir el derecho de propiedad del vendedor, pero no indicaba expresamente que ampliaba su rogatoria (solicitar expresamente que se inscriba la transferencia a favor del vendedor), sucedía que muchas veces el título volvía a ser observado, justamente por el artículo 40° antes citado, el cual indicaba que la subsanación se efectuaría ampliando la rogatoria.
Ahora, con la modificación del artículo 40° del Reglamento General se trató de dar solución a ello, pues se creó la “ampliación tácita de la rogatoria”, esto es que la sola presentación de los documentos que contienen el acto previo importará la ampliación tácita de la rogatoria.
Se trata de una modificación importante y acertada, pues es la aplicación correcta del Principio de Rogación, si bien los administrados deben indicar que actos desean sean calificados e inscritos, también es cierto que la rogatoria siempre alcanza a todos los actos inscribibles en un título, siendo la única excepción la reserva.
II. Principio de Prioridad Excluyente:
El derecho registral tiene una estrecha relación con la locución latina “prior tempore potior iure” (primero en el tiempo, mejor derecho). El artículo 2016° del Código Civil recoge lo señalado en el Principio de Prioridad, el mismo que establece lo siguiente: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
Esta prioridad que otorga el registro es tomada en cuenta para resolver la oponibilidad de los derechos reales, pues el artículo 2022° del Código Civil señala que “para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”. Si bien la aplicación del 2022° abarca un tema un extenso y muchas veces controvertido, lo cierto es que el Principio de Prioridad tiene un lugar importante para los derechos reales.
Ahora bien, el Reglamento General (numerales IX y X del Título Preliminar) subdivide el Principio de Prioridad en dos tipos: Prioridad Preferente y Prioridad Excluyente. Mientras que el primero está referido a que los efectos de la prioridad registral se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título, el segundo hace referencia a que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
En el procedimiento registral el Principio de Prioridad Excluyente es uno de los más utilizados e incluso muchas veces ha sido aplicado de forma errónea, lo que ameritó la modificación y/o aclaración de algunos artículos del Reglamento General.
Antes, el artículo 26° del Reglamento General señalaba que durante de la vigencia del asiento de presentación de un título no podía inscribirse ningún otro incompatible. Con la modificación del referido artículo, se aclaró que la regla es que durante la vigencia del asiento de presentación de un título podrán inscribirse títulos posteriores referidos a la misma partida y la excepción es que no podrán inscribirse solo si los títulos posteriores son incompatibles.
¿Cuándo un título es incompatible?, por ejemplo, ante la presencia de dos compraventas de alícuotas otorgadas por el mismo vendedor, algunos registradores suspendían la calificación de la que ingresaba en segundo lugar aduciendo que primero debía inscribirse o tacharse la primera transferencia, al tratarse del mismo vendedor. Sin embargo, en estos casos el registrador debía hacer una valoración de si la segunda transferencia era incompatible con la primera. En la jurisprudencia registral se determinó que aun cuando se tratara del mismo vendedor, si el mismo tenía suficiente porcentaje para realizar más de una transferencia, el segundo título no era incompatible, por lo que podía inscribirse aun cuando la inscripción del primer título estuviera en trámite. Por el contrario, si el vendedor no tenía suficiente porcentaje para las dos transferencias, el segundo título sería incompatible, pues de inscribirse la primera transferencia, ya no se podría inscribir la segunda (Prioridad Excluyente).
Además de la modificación señalada, se ha incorporado el artículo 29-A[1], el cual estableció que únicamente se suspenderá un título por ser incompatible con uno anterior en trámite, si el título suspendido se encuentra apto para ser inscrito y la única circunstancia que impide su inscripción es la existencia del título pendiente; en cambio si el título incompatible adolece de defectos subsanables o los derechos registrales no están completamente cancelados, se emitirá la esquela de observación en la que se deje constancia de la causal de suspensión existente, sin suspender la calificación del título.
Esta incorporación es sumamente importante para la celeridad de los títulos, pues antes se tenía que esperar que el primer título se inscribiera o fuera tachado para conocer si el nuevo título ingresado adolecía de algún defecto subsanable.
III. Principio de Legalidad:
El numeral V del Reglamento General señala lo siguiente: “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”.
Luego de la verificación de los aspectos señalados anteriormente, solo si el registrador determinara que existe obstáculo o defecto insubsanable optará por la tacha sustantiva del título.
Al respecto, se modificó el artículo 42° del Reglamento General, estableciendo que no constituye causal de tacha sustantiva cuando con motivo de la ampliación de la rogatoria se presenta instrumento que no preexiste a la fecha de la rogatoria inicial, siempre que a dicho momento no exista título incompatible.
Cuando se solicita la inscripción de un acto en el registro correspondiente, la regla es que este debe preexistir a la fecha y hora de presentación del título, esto tiene sentido porque no se puede reservar la prioridad de un acto que para la fecha de su presentación al registro no existía. Sin embargo, la modificación del artículo 42° viene a ser una excepción.
Asimismo, se incorporó el artículo 43-A[2], que establece los supuestos de “tacha especial” que podrá efectuar el registrador dentro de los cinco (05) primeros días de la presentación de un título:
- Cuando contenga acto no inscribible.
- Cuando se haya generado el asiento de presentación en el diario de una oficina registral distinta a la competente;
- Cuando se presente el supuesto de tacha previsto en el último párrafo del artículo 59° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Esto es cuando en el acto de independización, no se presentaron los planos de independización y localización del área que se desmembra visados por funcionario competente o verificador, según sea el caso;
- Cuando el título se presente en soporte físico, cuando exista norma expresa que contemple su presentación obligatoria en soporte digital, a través del SID – Sunarp;
- Cuando el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible no haya sido presentado o, haya presentado con formalidad distinta a la prevista para su inscripción.
- Cuando se solicite la rectificación de un asiento sin abono de derechos registrales y el error invocado no resulte imputable al Registro.
En los supuestos antes mencionados, el asiento de presentación se mantendrá vigente sólo por tres (03) días más, contados desde la notificación de la esquela de tacha, para que pueda ser interpuesto el recurso de apelación correspondiente.
Finalmente, cuando se interponga recurso de apelación contra la tacha especial no se deberá extender anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva. Asimismo, no procederá presentar documentación subsanatoria para el trámite en segunda instancia.
[1] De conformidad con el artículo 3° de la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 146-2020-SUNARP-SN, este artículo entrará en vigencia el 1 de diciembre de 2020.
[2] De conformidad con el artículo 3° de la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 146-2020-SUNARP-SN, este artículo entrará en vigencia el 1 de diciembre de 2020.
