Horacio Gago Priale
Doctor en Derecho por la Universidad Pontificia Comillas de España y docente ordinario en la PUCP
El lamentable y devastador incendio en Barrios Altos (Lima) iniciado el lunes 3 de marzo del 2025 y no sofocado ni siquiera una semana después, pese a la participación heroica de 49 unidades de bomberos, devastó tres edificios, dos depósitos y siete quintas de vivienda tugurizada de limeños, damnificando por lo menos a 50 familias. El desastre pone en evidencia la vulnerabilidad de los barrios históricos de Lima y la incapacidad de la municipalidad metropolitana para organizar un sistema de previsión efectivo.
Un enfoque correcto del evento no debe colocarse en si los comerciantes de nacionalidad o ascendencia china alquilaron espacios para almacenes de juguetes inflamables, con o sin licencia y construyeron con drywall sus interiores, independientemente de la gravedad e ilicitud de estas acciones; sino en la situación de abandono y tugurización de las casonas y quintas aledañas a la esquina del Jr. Cangallo con el Jr. Junín, condición precaria también existente en al menos ochenta por ciento de los inmuebles de Barrios Altos, el Rímac antiguo, y con seguridad en todos los centros históricos del país. Los incendios aparecerán irremediablemente tarde o temprano ahí donde haya tugurios y abandono de quintas, casonas o espacios privados sobre los cuales la administración municipal de Rafael López Aliaga elude con grave negligencia su obligación constitucional de armonizar la propiedad con el bien común – art. 70 de la Constitución de 1993 y artículo 88 de la ley 27972, orgánica de municipalidades.
Los tugurios no nacen como tales sino se convierten en ruinas debido a la no conservación física de los inmuebles durante largos periodos de tiempo. A la pregunta sobre dónde se encuentran los propietarios que los deben mantener, la respuesta es “en ninguna parte”. Simplemente, esos dueños no existen jurídicamente o la propiedad se halla tan difuminada que en la práctica no surte los efectos de un derecho bien definido: la asignación vinculante de responsabilidades. Se trata de propiedad precarizada en sus títulos. Y lo correspondiente es desprecarizarla.
Los títulos de propiedad de esos predios no obligan a nada porque, o los dueños no existen (murieron, desaparecieron o se apartaron por completo del inmueble) o son racimos de co herederos de segunda y tercera generación, cada quien titular de una partícula del título, de modo tal que resulta imposible la asignación de responsabilidad efectiva a nadie. ¿Alguien puede seriamente exigir a un dueño del 0,5% de un título la conservación óptima de un inmueble en un barrio antiguo? En estos casos el papel subsidiario de la municipalidad es irreemplazable. Corresponde declarar el abandono y asignar la propiedad administrativamente a quien tenga derecho legítimo a ella, como lo señala la constitución y las leyes vigentes.
Los tugurios son un tema muy serio y los incendios seguirán arreciando mientras no se reconstruya el tejido de propiedad que haga efectiva la asignación de responsabilidades a dueños ciertos e identificados. Barrios Altos expone el crucial papel del estado en los pies del alcalde metropolitano para desprecarizar la propiedad de esos títulos. El alcalde es responsable de lo que ocurre dentro de los inmuebles privados, tanto en lo físico (su conservación) como en lo jurídico (la configuración de sus títulos). La municipalidad no agota sus obligaciones en iluminar calles, asfaltar y pistas y veredas y regar parques y jardines. El gobierno local es responsable mediato del abandono de los predios privados porque un tugurio es una expresión de descuido tan grave que delata la desarmonización entre la propiedad y el bien de todos.
Antes del incendio, en enero, mal asesorado, el alcalde Rafael López Aliaga ya había confundido expropiar inmuebles antiguos con declarar el abandono de estos para, dice su proyecto de ley, “revalorizar el patrimonio arquitectónico y cultural del centro histórico”. Grave error con importantes consecuencias. Se expropian predios privados para facilitar la construcción de puentes, aeropuertos, cuarteles militares, túneles o grandes autovías. En estos casos el estado paga un justiprecio, se hace de la propiedad y genera infraestructura pública. Preguntamos: ¿las casonas abandonadas y los callejones tugurizados van a convertirse en obra pública? Claro que no. Lo que se quiere con ellos es su renovación y restauración con fines de vivienda, comercio o turismo cultural.
La solución en Barrios Altos no se encuentra en la figura de la expropiación sino en la declaración de abandono que legisla, mal que bien, la ley 29415 del 2009. La propuesta legal sería aligerar la burocrática declaración de abandono de dominio que dicha ley dictó, pero no andar el errado camino de la expropiación. La condición de abandono de los predios por veinte años o más, dice el Código Civil (art. 968 numeral 4) acarrea la extinción de la propiedad de sus anteriores dueños, y la ley 29415 indica cómo se produce esta declaración. La propiedad la asume brevemente el estado (la municipalidad) a fin de devolverla al mercado en el periodo más corto posible, esto es, tan pronto como se haya asignado la propiedad a nuevos responsables, sean los posesionarios antiguos u otros inversionistas que demuestren su aptitud y capacidad de renovarlos. O a ambos.
Los inmuebles siniestrados en la zona del Jr Cangallo con el Jr Junín, han estado en posesión de empresarios de nacionalidad o ascendencia china y de al menos cincuenta familias de vecinos limeños quienes, se sabe, nacieron y vivieron siempre en el barrio con arraigo a él manteniendo su identidad. A los empresarios de nacionalidad china les corresponde asumir la responsabilidad directa de los incendios, e indemnizar a las familias vulneradas, así como a la ciudad entera con montos aleccionadores. Los jueces deberán ser conscientes del efecto ejemplificador que este caso puede conllevar. Por su lado, a las familias de posesionarios les tocará demostrar su larga y pacífica posesión, siguiendo el procedimiento de la ley 29415, y su interés cierto en la propiedad de sus anteriores casas en base a proyectos de renovación integral de ellas a fin de que la municipalidad no los expulse sin más, pretextando que los ayuda cuando en realidad los está desalojando.
Alcalde López Aliaga: son las familias antiguas quienes dotan de vida e identidad a las ciudades y mantienen la cultura de los barrios antiguos. No sus enemigos. Por ello es el momento para las familias del Jr. Cangallo con el Jr. Junín de saber defenderse y organizarse con muras a la propiedad firme y clara de casas renovadas en proyectos integrales. Tienen en la ley 29415 un instrumento vigente. Úsenlo.
