Yelvi Adrián Huaracc
Abogada por la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa. Abogada asociada en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados. Experiencia en las ramas del derecho civil, corporativo – inmobiliario, administrativo y registral.
El derecho es una carrera profesional con una variedad de ramas, probablemente no podríamos imaginar todas las ramas existentes a la fecha, pues con el tiempo han ido apareciendo nuevas por diversos factores, por ejemplo, los avances de la tecnología y los fraudes cibernéticos han permitido la existencia del derecho informático.
En el caso del derecho inmobiliario, anteriormente estaba ligado al derecho civil por su relación con los derechos reales, el derecho contractual y el derecho registral cuya regulación parte del Código Civil. Sin embargo, con el paso del tiempo el derecho inmobiliario se ha ido separando del derecho civil al punto de llegar a ser una rama independiente y con nombre propio, que, si bien no puede desvincularse completamente del derecho civil, además es una mezcla del derecho regulatorio, administrativo, urbanístico y registral.
1. ¿Qué se entiende por derecho inmobiliario?
Es aquella rama vinculada a la asesoría legal integral de bienes inmuebles, decimos asesoría integral porque hoy en día encontramos al derecho inmobiliario en diversos ámbitos, por ejemplo, en una compraventa de un terreno en donde una familia construirá su hogar o, incluso, en operaciones complejas vinculadas a la construcción y financiamiento de un proyecto inmobiliario con impacto económico en el país.
2. ¿Qué se entiende por bienes inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico?
Si el núcleo del derecho inmobiliario son los bienes inmuebles, entonces es importante entender qué se entiende por bienes inmuebles en el ordenamiento jurídico peruano. Este utiliza una ficción legal para referirse a los bienes inmuebles, pues no necesariamente serán aquellos bienes que no pueden trasladarse de un lugar a otro, sino aquellos que por sus efectos legales requieren estar en el catálogo de bienes inmuebles.
Este criterio fue adoptado por el Código Civil de 1936 para luego ser recogido por el Código Civil vigente (1984), en palabras de Francisco Avendaño Arana[1]:
“(…) La razón de la inclusión, en el caso de las naves, data de 1916. Las naves (buques) son bienes que se pueden desplazar de un lugar a otro. Para el Código Civil de 1852 eran cosas muebles, por lo que la garantía que recaía sobre ellas era la prenda con entrega del bien. El inconveniente de la prenda radicaba en que el deudor debía entregar la nave al acreedor o al tercero, con lo cual se privaba de su utilización, lo que hacía que disminuyera su capacidad de producción y por consiguiente de pago de la deuda. La nave se convertía así en un bien improductivo. Este problema fue solucionado por el legislador cambiándole la etiqueta de muebles a las naves, por la de inmuebles (…)”.
Es así como el artículo 885° del Código Civil Peruano establece que los bienes inmuebles son:
- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo;
- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales;
- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos;
- Las naves y embarcaciones[2];
- Los diques y muelles;
- Las concesiones para explotar servicios públicos;
- Las concesiones mineras obtenidas por particulares;
- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro; y,
- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Cabe agregar que no todos los bienes inmuebles van a tener el mismo tratamiento legal, de ahí que existen una serie de clasificaciones para estos. A modo de ejemplo, la regulación y análisis de un caso será distinto si hablamos de bienes inmuebles de particulares o bienes inmuebles de propiedad del Estado.
Mientras que con los bienes inmuebles de particulares generalmente nos tocaría revisar las normas civiles y probablemente no sea necesario acudir a normas regulatorias, en el caso de los bienes del Estado será necesario revisar normas como el Texto Único Ordenado de la Ley N° 29151 “Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales”, aprobada por el Decreto Supremo N° 019-2019-VIVIENDA y su Reglamento, aprobado por el Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA, las directivas aprobadas para los actos de disposición y administración de los bienes estatales, entre otros.
3. Enfoque económico:
Otro aspecto importante para tener en cuenta en el derecho inmobiliario es el sentido económico que tienen los bienes inmuebles y la importancia de la libre circulación de estos, de ahí que existen figuras como la prescripción adquisitiva de dominio (artículo 950° del Código Civil) o la improcedencia de la prohibición de enajenar o gravar bienes (artículo 882° Código Civil).
Sobre la primera figura jurídica, de acuerdo con el artículo 950° del Código Civil, la propiedad de un inmueble se puede adquirir mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario por un plazo de diez (10) años, puede ser cinco (5) años en ciertos casos. Este derecho permite al poseedor cancelar el derecho de propietario inscrito, siendo esto una especie de castigo al titular registral que no uso o explotó económicamente su inmueble. Si bien, pueden existir cuestionamientos a esta figura, en la práctica ha servido a muchas personas sin título para formalizar su propiedad.
La segunda figura está referida a que no se puede prohibir la libre circulación de los inmuebles. No obstante, esta prohibición tiene algunas excepciones las cuales tienen que estar reguladas expresamente en alguna norma. Al respecto, el Tribunal Registral[3] ha citado algunas de estas excepciones a razón de la inscripción del derecho de reversión:
“De lo expuesto se colige que la figura del derecho de reversión de la donación prevista por el código sustantivo sí importa en el fondo una limitación a las facultades de enajenar o gravar el bien materia de donación en virtud del ejercicio de la causal prevista en el contrato de donación, la misma que al no señalarse en la norma los casos por los cuales se puede establecer la reversión, puede razonablemente admitirse cualquier supuesto lícito. Así, y en concordancia con lo señalado en el artículo 1632 del Código Civil, dicha causal sería compatible con lo dispuesto en la parte final del artículo 882 del referido Código, al permitir establecerse convencionalmente las limitaciones a los atributos de enajenación o de gravar el bien, siempre que la ley lo permita».
19.En el mismo sentido, Aníbal Torres Vázquez [18] comentando el artículo 882 del Código Civil señala que «de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad privada, los bienes pueden ser enajenados o gravados por su titular cuando lo desee, a título oneroso o gratuito. Esta libertad no puede ser suprimida mediante convenio sino solamente suspendida en los casos y por el tiempo que señale la ley. Por ej., en la retroventa (art. 1586), el compromiso de contratar (art. 1414), el contrato de opción (art. 1419); la donación con pacto de reversión a favor del donante (art. 1631); el contrato de suministro con cláusula de exclusividad (arts. 1616 y 1617)”. (…)”
Entonces, estos casos nos permiten conocer que hay un valor patrimonial que se le asigna a los inmuebles ya sea porque van a formar parte del patrimonio de una persona o porque incluso pueden generar una rentabilidad en el mercado.
4. Ámbito de práctica:
Algunos temas en los que un abogado en derecho inmobiliario brinda asesoría son:
- Las transacciones Inmobiliarias:
Las transacciones inmobiliarias están orientadas a la celebración de contratos relacionados con bienes inmuebles, por ejemplo, compraventa, otorgamiento de derecho de superficie, otorgamiento de una garantía de bienes inmuebles, etc.
- Due Diligence:
Son las llamadas auditorías a los bienes inmuebles, consiste en la revisión de la situación de uno o varios inmuebles para una finalidad específica, por ejemplo, para evaluar su compra, recibirlo en garantía, construir un proyecto, entre otros.
- Saneamiento de inmuebles:
Consiste en regularizar aspectos legales en uno o varios inmuebles, por ejemplo, si el inmueble aparece con determinada área en su partida registral, pero en la realidad tiene un área distinta, será necesario evaluar un procedimiento para inscribir el área real en el registro; si una persona construyó sin licencia y nunca registró la edificación, será necesario evaluar la posibilidad de regularizar dicha inscripción; entre otros casos.
- Temas registrales:
Consiste en publicitar en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) los derechos, obligaciones o restricciones de los bienes inmuebles con la finalidad de que sean oponibles a terceros.
Referencias
[1] Avendaño Arana, Francisco. Código Civil Comentado. Tomo V Derechos Reales. Gaceta Jurídica 2003. Pág. 30.
[2] Estos bienes serán considerados inmuebles a partir del día hábil siguiente del funcionamiento de las bases de datos del SIGM (plataforma electrónica diseñada para inscribir y publicitar garantías mobiliarias), de acuerdo con los Informes Legales N° 325-2018-JUS/DGDNCR y N° 331-2018-JUS/DGDNCR.
[3] Resolución N° 814-2018-SUNARP-TR-L del 10 de abril de 2018.
[18] Torres Vasquez, Aníbal. Código Civil. Comentarios y jurisprudencia. Lima, Editorial Idemsa, 2000. Pág. 438.