Christian Chocano Davis

Abogado PUCP. Master por la Universidad Católica de Lovaina. Supervisor OSCE y docente de la Facultad de Derecho de la PUCP en Ética y Responsabilidad Profesional del Abogado. Este artículo no refleja una opinión institucional.

En el último mes, diversos medios de comunicación denunciaron ante la opinión pública los excesivos gastos en los que incurrirían las Entidades públicas para alquilar locales institucionales. Alegan que no se justifica realizar pagos excesivos por el alquiler de lujosos edificios como ambientes de oficinas.

A nivel político, se dio una respuesta clara a esas denuncias. De poco sirvieron las justificaciones brindadas por las autoridades. Se aceptó la renuncia de la Presidencia Ejecutiva del OSCE, dando por concluida también las labores de la Directora Ejecutiva de Qali Warma y la Jefa de la SUNARP. Todo ello para dar señales de una política de austeridad, debido al deterioro de las finanzas públicas, que se ha visto reflejada en la publicación el 04 de mayo del Decreto de Urgencia N° 005-2018, que restringe el gasto público en conceptos tales como pasajes y gastos de transporte, viáticos y asignaciones por comisión de servicios, servicios de publicidad y difusión, adquisición y uso de vehículos, entre otros.

Pero el problema ahora se trasladó a las autoridades que tienen el desafío de dar marcha atrás a contratos de alquiler ya firmados. Esta problemática en realidad es bastante frecuente en el Perú. Según el registro de información en Sistema Nacional de Información de Obras Públicas (INFOBRAS), la Contraloría ha advertido que el principal riesgo de paralización de una obra es el cambio de autoridades. Nuevas autoridades, nuevas prioridades y proyectos, que suelen derivar en la nulidad o resolución de los contratos suscritos por la gestión anterior.

Volviendo al tema del alquiler, en nuestras relaciones privadas es una regla usual del mercado que el inquilino pueda dar por concluido el contrato cuando le venga en gana. También es usual establecer en el contrato que si eso sucediese, el arrendador se cobrará como penalidad una suma que el inquilino le entrega al momento de la firma del contrato (normalmente equivalente a dos o tres meses de arrendamiento).

Cuando una Entidad del Estado es la inquilina, la regla no debería ser distinta. De hecho, la Ley de Contrataciones del Estado permite a las partes resolver el contrato por un hecho sobreviniente ajeno a su voluntad. Además, las Bases Estándar aprobadas por el Organismo Supervisor de las Contrataciones del Estado (OSCE) establecen las cláusulas generales de todo contrato con el Estado, precisando también que, dependiendo del objeto de contratación, pueden incluirse cláusulas adicionales; ello en función a los usos y costumbres propios de determinado mercado. Por ejemplo, la inclusión de una penalidad si la Entidad decide resolver el contrato antes del vencimiento del plazo.

Entonces, ante una situación ajena a la voluntad de las partes y debido a una nueva política de austeridad del Estado, las Entidades pueden resolver unilateralmente el contrato de alquiler. Y, sólo si así se estableció en el contrato, el arrendador tiene el derecho de cobrar como penalidad, el monto que la Entidad le entró al momento de la firma del contrato. En este caso, las reglas de los contratos públicos y privados deberían seguir la misma suerte.

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