Jhoel Chipana Catalán[1]

Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Profesor de Derecho Civil y Arbitraje en la Universidad de San Martín de Porres, Abogado consultor especializado en Derecho de Contratos, Responsabilidad Civil, Contrataciones del Estado, Arbitraje, y Derecho y Tecnologías. Es Árbitro en contratación estatal y miembro fundador de Arbitration360°. j.chipana@pucp.pe


El 3 y 4 de noviembre de 2017, se llevó a cabo en la ciudad de Chiclayo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil (en adelante, el Pleno Jurisdiccional), en donde se analizaron cuatro temas.

Uno de ellos estaba referido a la siguiente interrogante: “Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya se realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?”.

Sin embargo, antes de analizar la respuesta que dicho Pleno Jurisdiccional dio a esa cuestión, creemos que resulta fundamental plantear una cuestión que tiene que ver con el origen de la decisión adoptada por los jueces.

  1. Una cuestión de principios

Queremos partir por una premisa: nuestro país se rige por el sistema romano-continental, que, como es obvio, tiene como principal fuente del Derecho a la ley. No estamos, pues, en el sistema del common law, en el que la fuente del derecho es la jurisprudencia emitida por los jueces y en donde sí tiene mucho sentido hacer referencia, y aplicar, el sistema de los precedentes para resolver casos concretos.

Teniendo en cuenta esta diferencia por demás evidente, cabe preguntarse si es que se puede legislar (en el sentido lato del término) a través de la emisión de sentencias que contengan precedentes vinculantes. La respuesta en el caso peruano parece no estar tan clara y es que en lo que al Derecho Civil se refiere, esa posibilidad sí podría estar permitida si es que invocamos como sustento de esa tesis el contenido del artículo 400 del Código Procesal Civil, el mismo que señala que: “La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o varíe un precedente judicial. La decisión que se tome en mayoría absoluta de los asistentes al pleno casatorio constituye precedente judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la República, hasta que sea modificada por otro precedente. […]”.

Sin perjuicio de los serios cuestionamientos que tenemos en torno a lo que dicho precepto legal establece, lo cierto es que el mismo existe y, por ende, hay la posibilidad de que los jueces supremos emitan un precedente judicial que sea, además, vinculante; en otras palabras, y siguiendo esa tesis, se podría considerar válido que determinado precedente judicial sea fuente de Derecho para resolver casos concretos. En este caso resulta evidente que la naturaleza y fin de esos precedentes será la de constituir una especie de líneas o directrices que guíen a los jueces en determinados supuestos donde la norma no tenga la claridad que se desea, empero, en ningún caso esos precedentes podrán ir en contra del texto expreso de la ley, así como tampoco contra la naturaleza misma de determinada institución legal.

Sin embargo, y guardando los reparos que tenemos en torno a esta posibilidad, ¿las respuestas que se dan en los Plenos Jurisdiccionales tienen ese mismo peso y características que aquéllas emitidas en el seno de los Plenos Casatorios Civiles?

Esa sola interrogante hace que surjan otras más en torno al caso objeto de este análisis, ya que ¿puede un Pleno Jurisdiccional impedir que yo quiera demandar el desalojo por vencimiento del contrato ante un juez de paz letrado?, ¿no es ese un claro supuesto de limitación del derecho de acción?, ¿puede un Pleno Jurisdiccional limitar derechos?, ¿puede un Pleno obligar a los sujetos de derecho a andar por un único camino cuando hay otros caminos válidos y contenidos en preceptos legales vigentes? En suma, ¿puede un Pleno Jurisdiccional legislar? Nosotros creemos que no, pues para que ello ocurra debería existir una norma jurídica vigente que se encuentre redactada en determinado sentido, norma que, por lo demás, deberá ser emitida por el ente que tiene esa función (Poder Legislativo).

Como veremos en la segunda parte de este breve comentario, lo que ha ocurrido con este Pleno Jurisdiccional es un claro ejemplo en el que los jueces, en la práctica, se arrogan una potestad que no tienen, esto es, legislar, y con ello obligan a los arrendadores a iniciar caminos procesales que, si bien existen, no son los únicos.

De esta forma, ese actuar judicial (que podría encajar dentro de esa corriente denominada como activismo judicial) es un caso en el que se va en contra de normas procesales sobre jurisdicción que se encuentran vigentes, y se vulnera la propia Constitución debido a que sabemos que hay una garantía del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva que todo sujeto de derecho tiene.

Así las cosas, creemos que una cuestión de principios nada más nos podría llevar a concluir en que existen supuestos en donde el actuar de los jueces al emitir pronunciamientos no es adecuado. No dudamos, eso sí, de la valía y loable voluntad que existe por uniformizar criterios en torno a la aplicación del Derecho, pero creemos que hay casos en los que al intentar alcanzar ese objetivo se pierden de vista criterios y principios de elemental y necesaria aplicación al caso concreto. El resultado: pronunciamientos (como el que vamos a comentar) que no poseen el debido sustento jurídico, que en el afán de uniformizar vulneran derechos.

  1. El erróneo criterio adoptado por el Pleno Jurisdiccional

Habíamos señalado que una de las interrogantes que el Pleno Jurisdiccional había planteado era la siguiente: “Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya se realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?”

La respuesta a dicha interrogante determinaba algo muy concreto, y es que, si estuviéramos ante un desalojo por ocupación precaria, quien conocería la causa sería un juez especializado en lo civil, mientras que si estuviéramos ante un caso de vencimiento de contrato, quien conocería la causa sería el juez de paz letrado. Nótese que la discusión tenía un tamiz eminentemente procesal y no sustantivo, empero, cabe precisar que todo ese análisis encuentra íntima relación con los criterios adoptados en el IV Pleno Casatorio Civil que tienen, en su mayoría, naturaleza sustantiva.

Ahora bien, el Pleno Jurisdiccional acordó por mayoría lo siguiente:

“Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos éste último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.

Para entrar en el análisis de esta decisión, en primer término corresponde tener en cuenta algunos precedentes vinculantes establecidos en el Cuarto Pleno Casatorio (cuya sentencia fue emitida en agosto de 2012), pues los mismos se encuentran relacionados al tema objeto de análisis:

  • Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
  • Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.
  • Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:

I) Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. Para ello, bastará que el Juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando infundada la demanda, mas no así la improcedencia.

II) Cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil[2], puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil[3], dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que le poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.

III) La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil[4].

IV) Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mal fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a discutir de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

V) La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usurpación, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usurpación. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

  • En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.
  • En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601 del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación de su bien.

Como primera conclusión, queremos dejar en claro que de la lectura de estos precedentes vinculantes, no existe extremo alguno en el que se señale que únicamente se puede demandar el desalojo ante el juez especializado cuando estemos ante alguno de los supuestos de precario.

Recuérdese que la valía del Cuarto Pleno Casatorio fue la de otorgar mayor certeza para poder identificar los casos en donde se esté ante un poseedor precario, pero nada se estableció en torno a la obligatoriedad del tipo de juez para que una persona pueda demandar el desalojo. Es decir, en ningún extremo de dicho Pleno Casatorio se desarrolló ni concluyó en que el desalojo se demanda únicamente ante el juez especializado y, como ello fue así, no entendemos por qué el Pleno Jurisdiccional ha llegado a señalar algo que no compartimos, esto es, que el juez competente para conocer estos procesos únicamente es el especializado, dejando de lado la posibilidad de iniciar una demanda presentándola ante un juez de paz letrado.

No está en discusión las consecuencias del envío de la carta notarial (en virtud de la cual se solicita la devolución del bien), pues es claro que ello importa la modificación de la situación jurídica del arrendatario, quien ahora pasa a ser un poseedor precario.

Tampoco está en discusión quién se considera poseedor precario, pues el Cuarto Pleno Casatorio ha resuelto esa incertidumbre.

Si ello es así, ¿por qué es que el Pleno Jurisdiccional va más allá de lo que el Pleno Casatorio ha establecido, y se refiere a temas procesales relacionados directamente con esos temas sustantivos ya abordados? Nosotros creemos que lo hace por un tema de practicidad, pero al enfocar el análisis del problema desde esa perspectiva, creemos que está vulnerando el derecho de acción que todo sujeto de derecho posee según nuestra Constitución y, además, modifica las normas sobre jurisdicción que se encuentran vigentes en nuestro Código Procesal Civil.

Nos explicamos.

Debemos partir de la premisa de que el arrendador, y cualquier ciudadano, goza del derecho de solicitar tutela al juez. Esa tutela se manifestará conforme dicha persona mejor crea conveniente, siempre que respete lo establecido por ley. Así las cosas, el tema de la elección y a quién debe dirigirse la demanda sobre desalojo del precario se rige, básicamente, por criterios de la cuantía de la pretensión.

En ese sentido, compartimos la tesis[5] que señala que el hecho de que le exijamos mediante carta notarial al arrendatario la devolución del bien y lo convirtamos en precario, no imposibilita plantear la demanda de desalojo por posesión precaria ante el juez de paz letrado, por la sencilla razón de que en su momento existió una renta, y esta es la cuantía a tener en cuenta para determinar la competencia (si la renta no supera las 50 URP, podremos demandar el desalojo por precario ante el juez de paz letrado). El error de la mayoría es creer que por convertir al arrendatario en un precario ya estamos “condenados” a acudir ante el juez especializado. ¿Acaso en alguna parte del Código Procesal Civil se establece la competencia del juez de paz letrado o del juez especializado en base a si el demandado es un precario o un arrendatario con contrato vencido? No. Lo determinante es si en algún momento, entre demandante y demandado, existió una renta convenida. Es perfectamente posible plantear ante el juez de paz letrado una demanda de desalojo por precario contra el ex arrendatario cuya renta no superaba las 50 URP. Como resulta manifiesto, la interpretación que ha hecho el Pleno conlleva a una extinción de la competencia reconocida en la propia ley, algo que de ninguna manera resulta admisible.

Lo señalado trae como correlato la peligrosa posibilidad de permitir que se modifiquen reglas procesales (y, con ello, se limiten derechos fundamentales) en virtud de interpretaciones que hacen nuestros jueces sobre determinados aspectos. Y si se modifican esas reglas implícitamente se estará limitando del ejercicio del derecho de acción que toda persona tiene y que encuentra relación con el derecho a una adecuada tutela jurisdiccional.

En ese sentido, hace mal el Pleno Jurisdiccional en limitar la posibilidad de demandar ante un juez de paz letrado, máxime si se tiene en cuenta, como ya lo señalamos, que esa vía es perfectamente posible y viable legalmente.

En todo caso, si se quiere optar por esa solución, lo adecuado hubiera sido que se modifiquen las normas sobre jurisdicción que se encuentran vigentes en el Código Procesal Civil para establecer que únicamente se podrá demandar ese tipo de pretensiones ante los jueces especializados. Sin embargo, ello no ha sido así, con lo que el Pleno Jurisdiccional estaría, prácticamente, legislando sobre esta materia y, lo que es peor, lo estaría haciendo yendo en contra de una ley.

Por lo demás, cabe recordar que las decisiones emitidas en los Plenos Casatorios Civiles y en los Plenos Jurisdiccionales tienen naturaleza (y alcances) distinta. Así, el Pleno Casatorio ha fijado precedentes vinculantes de naturaleza civil en lo que al precario se refiere, y el Pleno Jurisdiccional lo que ha hecho es establecer un criterio de naturaleza procesal sobre la base del contenido del Cuarto Pleno Casatorio, pero ese criterio va claramente en contra de la ley. El primero legalmente sería válido, pero el segundo no.

Finalmente, hay dos ideas que quisiéramos mencionar, las mismas que han sido planteadas por el profesor Pozo.[6]

La primera es una reflexión que aborda directamente la finalidad de los procesos de desalojo y es que, según el citado profesor, si el proceso inicia ante el juez especializado (tras demandar desalojo por precario), dicha controversia siempre podrá terminar en la Corte Suprema, a través de la interposición de un recurso de casación. Ese sólo hecho resulta poco eficiente, ya que el trámite judicial para exigir la recuperación del bien tras vencer un contrato de arrendamiento va a demorar más de lo que debería y, peor aún, ello sería innecesario debido a que ya se sabe lo que la Corte Suprema resolverá (esto es, ordenar el desalojo). Se debe partir de la premisa de que este tipo de procesos, por su propia naturaleza, importa una necesidad del demandante de ver su bien restituido cuanto antes y flaco favor se le hace al permitir que un proceso de esta naturaleza pueda durar lo que duran los casos que pueden llegar hasta la Corte Suprema.

Por otro lado, sostiene que existen dos formas por las que se podría acudir a un juez de paz letrado y simplificar los tiempos para la devolución del bien:

  1. El uso de la cláusula de allanamiento futuro que permite la Ley n.° 30201.
  2. Arrendar el bien de acuerdo a las formalidades exigidas por el Decreto Legislativo n.° 1177.

Aquí debemos señalar que dicha apreciación sería correcta, pues entendemos que la decisión adoptada por el Pleno Jurisdiccional sólo sería aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que no se hayan celebrado conforme a la Ley n.° 30201 o al Decreto Legislativo n.° 1177. Las vías serían, pues, excluyentes, ya que en ambas normas existe una regulación particular sobre la manera en que los contratos de arrendamiento se celebran, ejecutan y concluyen. Empero, para optar por esta alternativa, en todos los supuestos tendremos que estar ante casos de arrendamiento celebrados bajo el amparo de estas normas legales.

Con todo, creemos que el criterio adoptado por el Pleno Jurisdiccional no es correcto, pues el mismo va en contra de normas procesales vigentes y, más importante aún, limita el derecho de acción que tiene un arrendador que desea interponer su demanda ante un juez de paz letrado.


Referencias:

[1] Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Profesor de Derecho Civil y Arbitraje en la Universidad de San Martín de Porres, Abogado consultor especializado en Derecho de Contratos, Responsabilidad Civil, Contrataciones del Estado, Arbitraje, y Derecho y Tecnologías. Es Árbitro en contratación estatal y miembro fundador de Arbitration360°. j.chipana@pucp.pe

[2] Artículo 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.

[3] Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

[4] Artículo 1708.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

  1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
  2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
    Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
  3. Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

[5] Cfr. Pasco Arauco, Alan. “¿Desalojo por precario o por vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!”. En http://legis.pe/desalojo-precario-vencimiento-contrato-juez-paz-juez-especializado-pleno-nacional-civil/

[6] Cfr. Pozo Sánchez, Julio. “Precario y desalojo por vencimiento del contrato”. En http://laley.pe/not/4373/precario-y-desalojo-por-vencimiento-de-contrato/

Imagen portada (2018), fecha de consulta: 17 de Noviembre del 2019.

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